“
Alasan mengapa Yuexiu datang ke utara untuk mengakuisisi tanah adalah karena banyak pengembang swasta telah kolaps,” kata seorang sales rep, menambahkan bahwa regulasi membatasi pembelian tanah oleh pengembang swasta. “Biaya mengakuisisi tanah relatif tinggi bagi mereka,” katanya, menambahkan bahwa proses ini “diberikan arahan oleh pemerintah.”
Di situs Fragrant Hills berikutnya yang didukung oleh pemerintah negara bagian, di mana materi pemasaran sangat menekankan hubungan kekaisaran daerah tersebut, 50 dari 90 apartemen sudah terjual (di China, properti baru biasanya dibeli dalam rencana, sebelum mereka selesai). Mereka dijual dengan harga Rmb121.000 ($17.000) per meter persegi, mirip dengan harga di Manhattan.
Harga yang tinggi seperti ini merupakan kekhawatiran utama bagi pembuat kebijakan pada tahun 2020 ketika mereka mencoba meredam pasar properti. Pada tahun itu, Beijing membatasi pinjaman oleh pengembang berdasarkan metrik neraca sebagai bagian dari kebijakan yang dikenal sebagai “tiga garis merah”.
Karena banyak pengembang swasta juga telah meminjam secara besar-besaran di pasar internasional melalui Hong Kong, tekanan arus kas selanjutnya muncul dalam kegagalan mereka atas obligasi luar negeri. Ketika kekurangan arus kas semakin memburuk, pasar di daratan menjadi penuh dengan keterlambatan konstruksi yang parah dan proyek-proyek perumahan yang belum selesai.
Akibatnya, peran pengembang swasta dalam penjualan rumah baru telah menurun secara signifikan. Dalam laporan berdasarkan data dari 50 pengembang, kelompok konsultan Capital Economics memperkirakan bahwa pengembang yang dimiliki secara pribadi biasanya menyumbang dua pertiga penjualan rumah baru, tetapi pada tahun 2023, pangsa mereka telah turun di bawah setengah. Pada akhir tahun 2024, proporsi tersebut telah turun menjadi sekitar 30 persen, sebagian karena Evergrande berhenti mempublikasikan data penjualan.
“Negara ikut campur untuk mengisi beberapa kekosongan yang ditinggalkan oleh pengembang swasta,” kata Julian Evans-Pritchard, kepala ekonomi China di Capital Economics, menambahkan bahwa “pergeseran menuju negara akan menjadi lebih mencolok di pasar tanah”.
“Ada jelas keuntungan kestabilan keuangan dari memiliki [badan usaha milik negara] memainkan peran yang lebih besar,” tambahnya.
Pembeli rumah “secara otomatis beralih” ke pengembang milik negara ketika yang lain gagal, kata Zhang, sebagian karena mereka menginginkan jaminan bahwa proyek akan diselesaikan. “Ini hanya merupakan siklus yang berlanjut ke depan,” tambahnya.
Kendali negara
Meskipun pasar perumahan China dilepas pada tahun 1990-an, ia tetap memiliki elemen-elemen kendali negara yang ditandai oleh era sebelumnya. Tanah disewakan dari pemerintah, dan pengembang swasta – yang dalam banyak kasus memiliki hubungan dekat dengan otoritas lokal – kadang-kadang sebagian dimiliki oleh negara, yang dalam analisis FT tercermin oleh kategori “campuran” ketiga dari pengembang.
Perusahaan-perusahaan yang didukung negara juga merupakan bagian dari mesin pemerintah yang tidak transparan yang dapat diarahkan ke berbagai inisiatif. Dalam beberapa tahun terakhir, pembuat kebijakan telah mengumumkan sejumlah langkah untuk mendukung pasar perumahan, termasuk pembelian apartemen yang sudah selesai namun belum terjual yang akhirnya dapat digunakan sebagai perumahan sosial.
Gedung apartemen yang sedang dibangun oleh pengembang yang sedang kesulitan Vanke di pengembangan Isle Maison di Shanghai © Qilai Shen/Bloomberg
Juga terdapat tanda-tanda luas dari bank-bank lokal dan otoritas pemerintah yang turun tangan untuk membantu menyelesaikan proyek-proyek yang tertunda dari pengembang swasta yang gagal. Pengembang campuran Vanke berbasis Shenzen yang bermasalah, perusahaan terbaru yang menjadi sorotan, melihat manajemen baru diterjunkan dari Shenzhen Metro yang dimiliki negara, pemegang saham terbesarnya, bulan lalu. Hal ini menambahkan ekspektasi bahwa akan ada lebih banyak dukungan langsung dari pemerintah untuk menghindari kegagalan.
Tindakan lainnya lebih halus. Zhang di Morningstar mengatakan pemerintah sebelumnya membatasi pembelian tanah menjadi tiga per tahun di Beijing, tetapi telah mengangkat pembatasan tersebut, yang menurutnya berarti “pemerintah pada dasarnya mendorong pengembang untuk lebih banyak menawar dan menghabiskan lebih banyak di kota-kota tingkat atas”.
“