Jika Anda ingin membeli rumah tetapi mengantisipasi masalah dalam memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek tradisional, hipotek pembelian (purchase-money mortgage) mungkin menjadi solusi. Terkadang disebut “pembiayaan penjual” atau “pembiayaan pemilik,” hipotek pembelian adalah pinjaman yang diberikan oleh penjual kepada pembeli.
Meskipun hipotek pembelian jarang terjadi, negosiasi transaksi semacam ini dapat bermanfaat baik bagi pembeli maupun penjual.
Konten yang disematkan ini tidak tersedia di wilayah Anda.
Baca lebih lanjut: Apa itu pembiayaan pemilik saat membeli rumah?
Dalam artikel ini:
Berbeda dengan transaksi real estat tradisional, ketika seorang pembeli membuat tawaran berdasarkan dana uang muka dan persetujuan hipotek, penjualan yang melibatkan hipotek pembelian memerlukan perjanjian keuangan langsung antara pembeli dan penjual. Penjual rumah mungkin menawarkan hipotek pembelian karena calon pembeli tidak dapat memenuhi syarat untuk pinjaman tradisional karena skor kredit rendah, kurangnya dana uang muka, atau tingkat utang yang tinggi.
Jika seorang penjual bersedia menawarkan hipotek pembelian, mereka akan bernegosiasi mengenai syarat-syarat perjanjian, seperti persyaratan uang muka, jangka waktu pinjaman, biaya penutupan, pembayaran bulanan, dan tingkat bunga. Karena penjual menentukan syarat-syarat tersebut, pinjaman dapat memiliki jangka waktu lebih lama atau lebih pendek daripada pinjaman hipotek tradisional. Tingkat bunganya mungkin lebih tinggi daripada yang ditawarkan oleh pemberi pinjaman tradisional karena penjual mengambil risiko untuk memberikan pembiayaan kepada peminjam yang tidak bisa memenuhi syarat untuk hipotek dengan cara biasa.
Penjual dan pembeli biasanya menandatangani surat perjanjian berjanji untuk mematuhi syarat-syarat pinjaman. Hipotek pembelian direkam dengan pemerintah kabupaten, yang membantu memberikan perlindungan hukum bagi kedua belah pihak dalam transaksi tersebut. Biasanya, penjual akan menyimpan sertifikat kepemilikan properti sampai pinjaman lunas.
Jika pembeli wanprestasi pada pinjaman, penjual akan memiliki hak untuk memulai proses penyitaan menurut prosedur yang ditetapkan di negara bagian mereka.
Pelajari lebih lanjut: Apa itu sertifikat kepemilikan rumah, dan mengapa ini penting?
Ada beberapa jenis hipotek pembelian yang dapat ditawarkan oleh penjual, termasuk:
Kontrak tanah. Dengan hipotek pembelian kontrak tanah, kedua pihak menyetujui uang muka, tingkat bunga, dan jadwal pembayaran. Pembeli membayar kepada penjual sampai pinjaman lunas sebelum menerima sertifikat kepemilikan properti.
Opsi sewa. Penyewa dapat menandatangani kontrak sewa dengan opsi untuk membeli rumah dari pemilik, yang biasanya berarti sebagian dari uang sewa mereka dialokasikan untuk mengumpulkan uang muka. Jika penyewa memutuskan untuk tidak membeli pada akhir jangka waktu sewa, biasanya pemilik akan menyimpan dana yang telah dialokasikan untuk uang muka.
Pembelian sewa. Penyewa dapat menandatangani kontrak sewa dengan komitmen untuk membeli properti pada waktu dan harga tertentu, seperti nilai pasar saat ini atau harga lain yang dinegosiasikan. Biasanya, penyewa membayar biaya untuk hak tunggal untuk membeli rumah pada akhir perjanjian sewa, dengan sebagian uang sewa dialokasikan oleh pemilik untuk uang muka.
Gali lebih dalam: Apa saja jenis perjanjian sewa-beli, dan apakah ini dapat membantu Anda membeli rumah?
Ada banyak kemungkinan skenario karena hipotek pembelian dinegosiasikan langsung antara penjual dan pembeli daripada melalui lembaga keuangan. Berikut adalah contoh tipikal:
Seorang pembeli ingin membeli rumah senilai $300.000. Mereka memiliki $50.000 untuk uang muka — tetapi mereka tidak dapat memenuhi syarat untuk pinjaman sebesar $250.000 karena skor kredit rendah akibat laporan kebangkrutan yang masih ada beberapa tahun yang lalu.
Penjual dapat menawarkan hipotek pembelian sebesar $250.000 untuk jangka waktu 15 tahun dengan tingkat bunga 7,5% untuk pembayaran bulanan sekitar $2.317.
Terus belajar: Bagaimana kebangkrutan memengaruhi mempertahankan dan membeli rumah
Penjual yang ingin menawarkan hipotek pembelian harus mempertimbangkan risiko dan imbalan potensial.
Sebagai imbalan atas membantu pembeli dengan pembiayaan, Anda dapat menerima harga pembelian total atau lebih untuk rumah Anda.
Pembayaran hipotek bulanan dari pembeli dapat menambah arus kas Anda.
Anda dapat menetapkan tingkat bunga yang lebih tinggi daripada yang akan Anda dapatkan dari investasi berisiko rendah, seperti rekening tabungan dengan hasil tinggi atau rekening pasar uang.
Anda mungkin dapat menyelesaikan penjualan lebih cepat daripada dengan pembiayaan tradisional.
Ada manfaat pajak yang mungkin karena pembayaran yang ditunda.
Anda tidak akan menerima pembayaran sekaligus penuh untuk rumah Anda.
Anda meminjamkan uang kepada peminjam yang berpotensi berisiko.
Jika peminjam wanprestasi, proses penyitaan bisa panjang dan rumit.
Karena sertifikat kepemilikan properti atas nama Anda, Anda mungkin tetap bertanggung jawab atas masalah apa pun dengan rumah tersebut.
Pembeli yang tidak dapat memenuhi syarat untuk pinjaman tradisional mungkin mendapatkan akses ke kepemilikan rumah dengan hipotek pembelian, tetapi opsi ini memiliki kelebihan dan kekurangan.
Anda mungkin memenuhi syarat untuk membeli rumah dengan persyaratan yang lebih fleksibel daripada melalui pemberi pinjaman hipotek tradisional.
Mungkin untuk bernegosiasi rencana pembayaran individual, seperti jangka waktu yang memenuhi kebutuhan spesifik Anda, pembayaran bunga saja untuk periode tertentu, tingkat bunga atau pembayaran yang dapat disesuaikan, atau satu atau lebih pembayaran balon.
Anda dapat bernegosiasi uang muka atau melakukan pembayaran sekaligus bertahap untuk uang muka.
Biaya penutupan Anda kemungkinan akan lebih rendah tanpa biaya pemberi pinjaman dan biaya tertentu lainnya.
Anda mungkin dapat menyelesaikan transaksi dan pindah dengan cepat.
Saat Anda membangun ekuitas dan meningkatkan kredit Anda, Anda mungkin memenuhi syarat untuk refinansiasi ke pinjaman tradisional.
Anda tidak memiliki hak kepemilikan rumah sampai pinjaman lunas sepenuhnya.
Tingkat bunga dan pembayaran Anda mungkin lebih tinggi daripada tingkat pasar.
Anda mungkin dihadapkan pada satu atau lebih pembayaran balon yang memerlukan Anda untuk menyiapkan sejumlah uang tunai yang signifikan sekaligus.
Anda berisiko penyitaan jika Anda tidak dapat memenuhi syarat hipotek pembelian, yang mungkin lebih mungkin terjadi jika keuangan Anda tidak cukup kuat untuk memenuhi syarat pinjaman tradisional.
Pelajari lebih lanjut: Berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk menyelesaikan pembelian rumah — Dan bagaimana mempercepat proses tersebut
Penjual menyimpan sertifikat kepemilikan properti sampai hipotek pembelian lunas sepenuhnya.
Ya, hipotek pembelian harus direkam di kabupaten, yang melindungi pembeli dan penjual dalam hal tindakan hukum.
Penilaian tidak diperlukan untuk hipotek pembelian, tetapi pembeli atau penjual mungkin ingin membayar untuk satu untuk memverifikasi nilai pasar properti saat ini.
Artikel ini disunting oleh Laura Grace Tarpley.