Membeli rumah biasanya adalah pengeluaran terbesar dalam hidup seseorang. Karena harga rumah yang sangat mahal, kebanyakan orang perlu meminjam uang.
Ide Trump tentang hipotek 50 tahun mungkin akan sedikit menurunkan cicilan bulanan, tapi itu bukan cerita sebenarnya di sini.
10 saham yang kami lebih suka daripada AGNC Investment Corp. ›
Membeli rumah adalah bagian dari impian Amerika, tapi juga salah satu hal yang paling mahal dan menantang. Membuat lebih banyak orang bisa beli rumah sering jadi tujuan presiden, dan Donald Trump juga begitu.
Tapi apakah hipotek 50 tahun itu ide bagus? Tergantung Anda itu peminjam atau pemberi pinjaman. Ini yang perlu Anda ketahui.
Rumah itu mahal, dan kebanyakan orang perlu pinjam uang untuk beli rumah. Pinjaman ini biasanya disebut KPR. Ciri utama KPR adalah ini pinjaman yang lunas sendiri. Kedengarannya rumit, tapi artinya setiap cicilan bulanan termasuk bayar bunga dan bayar pokok pinjaman.
Sumber gambar: Getty Images.
Intinya, Anda melunasi pinjaman sedikit-sedikit sehingga ketika KPR selesai di akhir periode, tidak ada lagi yang harus dibayar. Beberapa investor lihat ini sebagai cara menabung paksa, karena setiap cicilan KPR bikin nilai kepemilikan rumah Anda bertambah.
Tapi, ada hal menarik. Di awal pinjaman, ketika pokok pinjaman masih besar, hampir semua cicilan bulanan dipakai untuk bayar bunga. Seiring waktu, saat pokok pinjaman berkurang, bagian untuk bayar bunga jadi lebih kecil. Ini penting untuk memahami keuntungan KPR 30 tahun biasa dibandingkan dengan KPR 50 tahun yang diusulkan.
Jika Anda beli rumah $450,000 dengan KPR 30 tahun dan suku bunga 6.25%, cicilan bulanan Anda adalah $2,771. KPR 50 tahun dengan suku bunga sama akan turunkan cicilan menjadi $2,452, menurut analisis CNN.
Itu penurunan yang lumayan, tapi ada biaya tersembunyi. Karena sifat KPR yang lunas sendiri, Anda akan bayar lebih banyak bunga total jika pinjaman diperpanjang 20 tahun. Total bunga yang Anda bayar untuk KPR 30 tahun kira-kira $547,000, tapi untuk KPR 50 tahun bisa sampai $1,02 juta! Jadi, KPR 50 tahun hampir dua kali lipat lebih mahal dalam hal bunga.
Jelas sekali, pemenang sebenarnya adalah pemberi pinjaman. Memang ada risiko lebih besar memberi pinjaman 50 tahun, karena ada lebih banyak waktu untuk hal buruk terjadi. Tapi, karena manfaat finansialnya, bahkan bank terbesar pun mungkin akan senang sekali menawarkan KPR 50 tahun.
Bank-bank terbesar seperti Bank of America (NYSE: BAC) atau Citigroup (NYSE: C) akan paling diuntungkan. Ini karena mereka punya skala besar untuk menyebar risiko ke banyak pembeli rumah. Ukuran dan nama besar mereka memudahkan Bank of America dan Citigroup dapat banyak customer untuk banyak KPR di berbagai lokasi. Diversifikasi ini mungkin bisa mengimbangi risiko dari pinjaman yang lebih panjang.
Tapi, ada jenis saham keuangan lain yang mungkin lebih menarik jika KPR 50 tahun jadi kenyataan. Reksa dana investasi properti hipotek (mREITs), seperti Annaly Capital (NYSE: NLY) dan AGNC Investment (NASDAQ: AGNC), membeli banyak KPR yang digabung jadi sekuritas seperti obligasi. mREITs dapat untung dari selisih antara biaya mereka dan bunga yang mereka terima dari sekuritas hipotek itu.
Investor suka mREITs karena bagi hasil (dividen) mereka yang besar. Dividen Annaly sekarang sekitar 12.7%, sedangkan AGNC hampir 14%.
Tapi ada masalah, karena pinjaman lunas sendiri berarti sebagian bunga yang diterima mREITs adalah pokok pinjaman. Jadi, saat mREITs bayar dividen, mereka sebenarnya mengembalikan sebagian modal investor. Seiring waktu, nilai portofolio kebanyakan mREITs cenderung turun.
Sebagai contoh, nilai buku bersih AGNC adalah $17.66 di awal 2020. Nilai buku bersih ini seperti nilai aset untuk reksa dana, basically nilai portofolionya. mREITs laporkan angka ini tiap triwulan, dan ini mewakili nilai bisnis mereka. Di akhir triwulan ketiga 2025, nilai buku bersih AGNC turun jadi $8.28.
Pembayaran bunga akan menjadi bagian lebih besar dari pendapatan mREITs jika sekuritas hipotek yang mereka beli didukung oleh KPR 50 tahun. Jadi, pengembalian modal dalam dividen akan kurang berdampak pada nilai bisnis mREITs. Dengan demikian, nilai buku bersih akan lebih terjaga seiring waktu.
Singkatnya, KPR yang lebih panjang akan buat mREITs jadi investasi yang lebih menarik karena memperpanjang periode pembayaran bunga, memperlambat dampak dari pelunasan sendiri.
Masih belum jelas apakah KPR 50 tahun akan benar-benar ada. Ini sudah dibahas bertahun-tahun sebagai cara memudahkan beli rumah. Tapi, setelah lihat hitungannya, yang paling diuntungkan kemungkinan adalah bank dan investor yang beli sekuritas hipotek. Tapi, jika KPR 50 tahun jadi populer, ini bisa jadi perubahan yang buat mREITs lebih menarik untuk investor dividen jangka panjang.
Sebelum Anda beli saham AGNC Investment Corp., pertimbangkan ini:
Tim analis Motley Fool Stock Advisor baru saja memilih 10 saham terbaik untuk investor beli sekarang… dan AGNC Investment Corp. tidak termasuk. 10 saham pilihan itu bisa beri return sangat besar dalam tahun-tahun mendatang.
Contohnya ketika Netflix masuk daftar ini tanggal 17 Desember 2004… jika Anda invest $1,000 saat rekomendasi kami, Anda akan punya $580,171! Atau ketika Nvidia masuk daftar ini tanggal 15 April 2005… jika Anda invest $1,000 saat rekomendasi kami, Anda akan punya $1,084,986!
Perlu dicatat, total return rata-rata Stock Advisor adalah 1,004% — mengalahkan return S&P 500 yang hanya 194%. Jangan lewatkan daftar 10 teratas terbaru, tersedia dengan Stock Advisor, dan bergabunglah dengan komunitas investasi yang dibangun oleh investor untuk investor.
Lihat 10 sahamnya »
Return Stock Advisor per 24 November 2025
Bank of America adalah partner iklan Motley Fool Money. Citigroup adalah partner iklan Motley Fool Money. Reuben Gregg Brewer tidak memegang saham yang disebutkan. The Motley Fool tidak memegang saham yang disebutkan. The Motley Fool punya kebijakan pengungkapan.
Trump Floats 50-Year Mortgages: Here’s What This Means for Real Estate and Banking Stocks awalnya diterbitkan oleh The Motley Fool