Menurut data Bank Sentral AS, bagi kebanyakan warga Amerika, terutama mereka yang sudah pensiun atau hampir pensiun, rumah adalah aset terbesar yang mereka miliki.
Berkat suku bunga yang rendah saat pandemi dan kenaikan harga rumah setelahnya, bahkan orang yang baru beli rumah punya nilai rumah yang cukup bagus.
Tapi, rencana pensiun yang mengandalkan nilai rumah bisa gagal. Ini karena kesulitan mencairkan uang, risiko waktu jual, dan biaya kepemilikan yang naik. Banyak pensiunan tidak memperhitungkan ini dengan baik.
Ada perbedaan besar antara pensiunan yang punya uang tunai 1 juta dolar dan yang punya 100 ribu tunai plus 900 ribu dari nilai rumah. Dengan portfolio tunai, kamu lebih likuid, fleksibel, dan bisa ambil keputusan cepat. Nilai rumah hanyalah angka di kertas, bukan uang di tangan. Untuk mengaksesnya, kamu harus jual rumah atau pinjam dengan jaminan rumah. Kedua pilihan ini punya konsekuensinya sendiri, seperti penundaan, biaya, dan syarat.
Kalau rencananya jual rumah untuk dana pensiun, maka kondisi pasar properti jadi faktor risiko utama. Pasar properti naik turun dan beda tiap daerah. Jual saat harga turun bisa bikin kamu dapat uang lebih sedikit dari yang diharapkan. Kamu bisa tunggu sampai pasar pulih, tapi kalau butuh uangnya untuk biaya hidup, menunggu bertahun-tahun bukan pilihan yang baik.
Berbeda dengan portofolio investasi lain yang bisa dicairkan sebagian, rumah adalah aset tunggal yang tidak terbagi. Jika kondisi pasar buruk saat kamu butuh uang, kamu bisa dipaksa jual di waktu yang tidak menguntungkan.
Bahkan kalau rumah disewakan untuk dapat penghasilan, itu belum tentu aman untuk pensiun. Soalnya, pajak properti, premi asuransi, dan biaya perawatan akan naik seiring waktu, apalagi kalau rumahnya sudah tua. Menurut Landsberg Bennett, meski sewa dinaikkan tiap tahun untuk menutupi inflasi dan biaya perawatan, kenaikan itu mungkin tetap ketinggalan dari kenaikan biaya total. Hasilnya, pendapatan bersih dari sewa bisa tidak sesuia harapan dan daya beli bisa menurun.