Efek keterkunci yang telah membuat aktivitas pasar perumahan AS teredam mungkin tidak akan hilang tahun ini atau tahun depan atau bahkan tahun setelahnya.
Hal ini bisa menggantung di atas calon pembeli dan penjual rumah yang ada selama enam hingga delapan tahun sebelum akhirnya menghilang, peringatan Bank of America dalam sebuah catatan pada hari Senin, mengunci pasar hingga dekade berikutnya.
“Jurang yang lebar antara tingkat suku bunga hipotek saat ini dan suku bunga efektif berarti kebanyakan pemilik rumah tidak bersedia pindah kecuali terpaksa,” analis mengatakan. “Selain itu, kami tidak mengharapkan suku bunga hipotek saat ini akan turun banyak meskipun Fed memotong karena kami mengantisipasi.”
Ketika biaya pinjaman lebih rendah selama masa-masa terendah pandemi ketika Federal Reserve memangkas suku bunga hampir nol, pemilik rumah berbondong-bondong untuk refinancing, meninggalkan rumah tangga AS dengan tingkat hipotek efektif terendah yang pernah ada dalam catatan sejak tahun 1977, menurut BofA. Itu telah naik sekitar setengah persen dari titik terendahnya, tetapi tingkat efektif masih rendah 3,8% pada kuartal pertama.
Saat Fed mulai menaikkan suku bunga pada tahun 2022 untuk melawan inflasi, suku bunga hipotek saat ini juga naik. Sekarang ada jurang besar dalam tingkat suku bunga.
Pada awal bulan ini, laporan Realtor.com mengatakan lebih dari setengah dari hipotek yang tertunda memiliki tingkat efektif 4% atau lebih rendah, dan lebih dari tiga perempat memiliki tingkat 5% atau lebih rendah. Sementara itu, tingkat tetap 30 tahun saat ini masih berada di sekitar 7%.
Dengan pemilik rumah yang tidak bersedia meninggalkan tingkat efektif rendah mereka, pasokan rumah yang ada telah ketat dan musim penjualan musim semi tahun ini agak sepi.
Penjualan rumah yang ada mencapai tingkat tahunan yang disesuaikan secara musiman sebesar 4,14 juta pada bulan April tahun ini, hampir tidak bergerak dalam hampir 18 bulan, catat BofA. Bank melihat bahwa tingkat tersebut tetap relatif datar dalam beberapa tahun mendatang, memproyeksikan penjualan sebesar 4,1 juta sepanjang tahun 2024, 4 juta pada tahun 2025, dan 4,2 juta pada tahun 2026.
“Pasar perumahan AS terjebak, dan kami tidak yakin bahwa pasar akan menjadi tidak terkunci dalam waktu dekat,” tulis analis. “Setelah lonjakan aktivitas perumahan selama pandemi, sejak itu mundur dan stabil.”
Dengan pasokan masih terbatas dan permintaan masih tinggi akibat kejutan yang disebabkan pandemi, BofA memperkirakan harga rumah akan melonjak 4,5% pada tahun 2024 dan 5% pada tahun 2025, sebelum akhirnya mendingin dengan kenaikan 0,5% pada tahun 2026. Tetapi harga bisa melonjak lagi 5% pada tahun 2026 jika faktor terkait pandemi tetap ada, peringatan analis.
Dan jangan berharap banyak dari rumah yang baru dibangun. Bank melihat rata-rata dimulainya perumahan mencapai 1,4 juta unit pada tahun 2024, 2025, dan 2026, dengan penjualan rumah baru rata-rata 650.000 pada tahun-tahun tersebut.
Tetapi yang lain di sektor real estat berpikir bahwa bahkan penurunan sedikit dalam suku bunga hipotek bisa membuka ledakan aktivitas pasar perumahan.
Pada awal bulan ini, Pendiri dan CEO Compass, Robert Reffkin, mengatakan kepada CNBC bahwa dia akan “merasa baik” dengan tingkat 6,5%, “tetapi angka ajaibnya adalah 5,9999.”
“Itu akan menjadi keajaiban pemasaran, dan akan memberi tahu dunia bahwa suku bunga hipotek berada pada tingkat di mana mereka harus pergi dan mencari properti,” katanya.
Langganan bulletin Fortune Next to Lead untuk mendapatkan strategi mingguan tentang cara mencapai kantor pojok. Daftar gratis.