Ancaman dari gelombang pinjaman real estat komersial yang akan jatuh tempo telah dikomunikasikan dengan baik kepada para investor, namun mungkin metrik yang mereka gunakan untuk melindungi diri dari risiko itu salah. Banyak investor telah menghindari saham bank dengan konsentrasi paparan real estat komersial (CRE) yang tinggi. Namun, metrik tersebut mungkin mengabaikan bank-bank yang memiliki pinjaman yang lebih berisiko meskipun memiliki konsentrasi CRE yang lebih rendah. Oleh karena itu, para investor mungkin ingin melihat lebih rinci jenis pinjaman yang dimiliki oleh sebuah bank. Dengan demikian, mereka mungkin menemukan bahwa beberapa bank besar berada di posisi yang lebih rapuh daripada konsentrasi CRE mereka menunjukkan. Dinding kematangan Sekitar 30% dari total hutang CRE yang beredar jatuh tempo antara 2024 dan 2026, menurut penyedia data Trepp. Ketika hutang ini jatuh tempo dan pemilik properti mencari untuk melakukan refinancing, para peminjam akan menghadapi pembayaran hutang yang jauh lebih tinggi akibat kenaikan suku bunga, dan situasi ekonomi bisa menjadi tidak dapat diterima, terutama mengingat nilai banyak properti perkantoran telah turun. Pemilik mungkin memutuskan lebih mudah untuk hanya menyerahkan kunci dan pergi. Kekhawatiran yang meningkat tentang risiko gagal jelas membebani saham-saham bank, yang sudah berjuang melawan angin-angin dari kenaikan suku bunga. Memang, kesenjangan antara Indeks Bank KBW (naik sekitar 4% sepanjang tahun) dan SPDR S & P Regional Banking ETF (KRE) (turun 12% sepanjang tahun) versus Indeks S & P 500 (naik hampir 14%) bahkan lebih lebar sekarang daripada yang terjadi selama krisis bank regional pada musim semi 2023, analis UBS Erika Najarian menulis dalam catatan penelitian pada hari Kamis. Untuk saat ini, pinjaman bermasalah masih terkendali. Menurut CoStar, sekitar 1,23% dari total pinjaman CRE yang belum lunas dianggap berisiko, tetapi tren mungkin bergerak ke arah yang salah. Pada akhir kuartal pertama, Federal Deposit Insurance Corp. mengatakan jumlah pinjaman real estat yang telat atau dalam status tidak menghasilkan adalah $35 miliar, naik 9% dari kuartal keempat 2023 dan 59% lebih tinggi dari periode yang sama setahun yang lalu, menandai level tertinggi dalam 11 tahun. Para investor telah menghukum saham-saham bank regional, terutama ketika paparan real estat komersial bank melebihi 300% dari total ekuitasnya. Itu adalah patokan yang Federal Reserve anggap berlebihan. Analis Stephens Matt Breese mengatakan bahwa banyak bank di Wilayah Timur Laut dan Mid-Atlantik yang dia cover yang memiliki konsentrasi CRE di atas 300% diperdagangkan di bawah total nilai buku. Namun, konsentrasi CRE tidak boleh menjadi satu-satunya pertimbangan bagi para investor. Pinjaman telat Analis Stephens mencatat bahwa profil perbankan kuartal pertama FDIC menunjukkan bahwa bank-bank dengan aset lebih dari $250 miliar adalah yang mengalami percepatan pinjaman telat, meskipun memiliki konsentrasi CRE terendah. Tingkat pinjaman bermasalah dalam kelompok ini adalah 4,48% pada kuartal pertama. Para analis mengatakan bahwa angka tersebut jauh di atas tingkat 1,47% di bank-bank regional dan 0,69% di bank-bank komunitas. Tren tersebut kemungkinan mencerminkan bahwa beberapa bank besar memiliki paparan terhadap properti perkantoran besar, bergengsi di daerah metropolitan utama. Properti-properti ini telah sangat terpukul oleh daerah pusat kota yang dilanda pandemi dan perusahaan yang mencari untuk mengecilkan kebutuhan real estat mereka di era kerja hibrid. Kansas City Fed juga menyoroti ini dalam laporan, mengatakan bahwa risiko gagal dari properti perkantoran meningkat seiring dengan ukuran properti. Itu memperkirakan bahwa jika sebuah properti lebih besar dari 500.000 kaki persegi, maka memiliki risiko gagal sebesar 22%, sementara gedung yang lebih kecil dari 150.000 kaki persegi mungkin memiliki risiko gagal kurang dari 5%. Dengan kata lain, bank-bank komunitas mungkin lebih sedikit risikonya daripada angka paparan CRE akan menunjukkan. Menurut Breese, tidak ada satu metrik tunggal yang dapat dengan mudah diisolasi, tetapi para investor bisa mempertimbangkan ukuran rata-rata pinjaman di sebuah bank serta kelas aset apa yang terkena suku bunga dan beberapa kekuatan negatif lain yang bermain. “Saya pikir Anda mulai mengisolasi bagian yang jauh lebih kecil dari kue itu,” katanya, dalam sebuah wawancara. Dalam area cakupan Breese, saham pilihannya adalah NBT Bancorp., Webster Financial dan Valley National Bancorp. Sementara dua bank terakhir memiliki paparan terhadap real estat New York City, kedua bank tersebut mendapat manfaat dari tim manajemen yang kuat, katanya. (Pasar real estat New York sedang menavigasi penurunan nilai kantor serta dinamika properti multifamily yang diatur sewa.) Namun, bahkan saham-saham ini kemungkinan akan mengalami kesulitan selama suku bunga tetap tinggi dan kekhawatiran tentang CRE persisten. Webster berbasis di Connecticut telah turun lebih dari 22% sepanjang tahun, sementara Valley National dari New Jersey telah merosot 40%. NBT, turun sekitar 16% sepanjang tahun, telah sedikit lebih baik. NBTB YTD gunung Saham NBT Bancorp sepanjang tahun. Breese melihat NBT sebagai permainan defensif dan ofensif karena memiliki pendanaan yang kuat dan konsentrasi CRE yang rendah sebesar 203%. Ini juga memiliki peluang menarik ke depan sebagai bank di New York bagian atas yang terletak di daerah yang melihat banyak investasi dalam manufaktur semikonduktor dari perusahaan seperti Micron Technology. Najarian dari UBS mengatakan bank memindai saham-saham yang sensitif terhadap suku bunga dan memiliki paparan CRE terbesar dan Citizens Financial Group berbasis di Providence, R.I. memiliki “kisah tersendiri yang paling meyakinkan.” Dia menyoroti faktor-faktor seperti daya tarik perbankan swasta dan pengurangan beban dari swap sebagai dua pendorong. Untuk bank-bank besar, sentimen bisa membaik, menurut analis Piper Sandler R. Scott Siefers. Pada awal Juni, dia menjelaskan bahwa bank-bank besar memiliki lebih sedikit “kartu liar” yang belum terselesaikan dan fundamental yang membaik seperti peluang untuk pemulihan pendapatan bunga bersih dan lonjakan bisnis perbankan investasi bahkan dengan suku bunga tinggi. Siefers juga menyukai Citizens Financial serta KeyCorp. Cleveland. Dia memberi peringkat overweight untuk kedua saham tersebut. Saham Citizens naik kurang dari 3% sepanjang tahun, sementara saham KeyCorp. turun hampir 7% selama periode yang sama. “Minat investor hanya keuangan telah meningkat, meskipun umumnya masih terlihat tidak terlibat,” tulis Siefers.
