Tidak diragukan lagi bahwa real estat komersial telah mengalami kesulitan dalam beberapa tahun terakhir. Sektor ini masih merasakan dampak dari pandemi, yang mendorong lebih banyak profesional untuk bekerja dari rumah dan konsumen untuk berbelanja dan makan di rumah. Akibatnya, tingkat hunian kantor mencapai tingkat tertinggi dalam 30 tahun sekitar 18% pada tahun 2023, dan perusahaan besar maupun kecil secara signifikan mengurangi ruang untuk menyesuaikan diri dengan norma baru bekerja dari jarak jauh dan hybrid. Beberapa bahkan mengakhiri sewa mereka lebih awal.
Saat ini, para pemburu kesepakatan real estat komersial berhasil mendapatkan ruang dengan diskon besar hingga 70%, menurut beberapa laporan dari perusahaan informasi real estat komersial CoStar.
“Sudah pasti ada tren bangunan komersial yang diambil dengan diskon ekstrem,” kata David Almaraz, seorang pengacara real estat di Grant Shenon di Los Angeles dengan pengalaman lebih dari 20 tahun, kepada Fortune. “Dalam keadaan saat ini, real estat komersial dalam masalah. Orang tidak ingin lagi pergi ke kantor, dan hari-hari mengenakan jas dan dasi serta berkomuter 40 menit untuk duduk di kubikel tidak menarik bagi pekerja rata-rata lagi.”
Beberapa contoh penjualan real estat komersial dengan diskon besar termasuk gedung kantor di pusat kota San Jose, yang terjual sekitar $56 juta lebih rendah dari harga pada tahun 2017, menurut CoStar, dan sebuah gedung kantor di Manhattan yang terjual dengan diskon sekitar 67%, menunjukkan laporan Bloomberg. Empire Capital Holdings dan Namdar Realty Group membeli properti tersebut dengan harga kurang dari $50 juta, menurut Bloomberg, namun Related Fund Management membayar $153 juta untuknya pada tahun 2018.
Meskipun real estat komersial secara keseluruhan sedang berjuang, sebagian besar diskon besar ini terlihat di sektor kantor.
“Kantor jelas dalam kondisi terburuk dibandingkan dengan jenis properti lainnya,” kata Joe Iacono, CEO perusahaan pembiayaan real estat komersial Crescit Capital Strategies, kepada Fortune. “Kelas aset lain menderita akibat suku bunga yang lebih tinggi, inflasi biaya—khususnya asuransi dan upah—dan stagnasi pertumbuhan sewa. Kantor harus berhadapan dengan semua faktor ini ditambah dengan tingkat hunian yang signifikan dan kurangnya permintaan.”
Diskon besar yang ditawarkan pada properti komersial hanyalah tanda terbaru dari sektor yang sedang berjuang. Salah satu angka paling merusak yang menggambarkan kehancuran yang akan dialami real estat komersial adalah total nilai hipotek yang akan jatuh tempo pada tahun 2024. Menurut proyeksi Mortgage Bankers Association, sekitar $929 miliar dari total $4,7 triliun hipotek komersial yang masih dipegang oleh pemberi pinjaman dan investor akan jatuh tempo tahun ini, menurut laporan yang dirilis pada Februari. Hal ini akan menjadi masalah bagi penyewa yang ingin melakukan refinancing dalam lingkungan suku bunga yang lebih tinggi.
Properti komersial sedang dijual dengan harga besar
Walaupun banyak properti komersial mengalami penurunan nilai selama beberapa tahun terakhir, tidak semuanya ditawarkan dengan diskon besar 60% hingga 70% seperti yang disebutkan sebelumnya. Moody’s melihat berbagai indeks harga yang mengukur perubahan pada penjualan berulang dari properti yang sama dari waktu ke waktu dan menemukan bahwa nilai kantor telah turun sekitar 20% hingga 30% sejak puncaknya pada tahun 2021. Namun, ukuran lain menunjukkan diskon 30% hingga 40%, kata Kepala analisis ekonomi real estat komersial Moody’s, Kevin Fagan, kepada Fortune.
“Beberapa properti kantor melihat diskon signifikan terhadap penilaian atau harga jual sebelumnya, namun 70% bukanlah hal yang umum,” kata Fagan. “Meskipun volume penjualan rendah dan penentuan harga telah menjadi tantangan besar bagi para pemangku kepentingan real estat komersial selama satu atau dua tahun terakhir, penjualan yang terjadi menawarkan gambaran yang sangat bervariasi.” Memang, ukuran lain berdasarkan harga pasar REIT publik menunjukkan penurunan hingga 60% dari puncak ke dasar, tambahnya.
Hal penting lainnya adalah memperhatikan kompleksitas penjualan real estat komersial individu, terutama ketika melibatkan properti yang sangat didiskon. Ambil contoh gedung kantor di Manhattan di 1740 Broadway. Terjadi “pertempuran” antara pemegang obligasi dan servicer khusus (yang mengkhususkan diri dalam mengelola dan menyelesaikan pinjaman bermasalah) dalam kesepakatan setelah Blacksone menyerahkan kunci properti tersebut, kata Fagan, yang mengakibatkan penundaan dan kebutuhan untuk segera menjual properti tersebut.
“Semua masalah tersebut menyebabkan situasi jual cepat pada aset tersebut, daripada penjualan yang teratur yang akan memaksimalkan nilai pemulihan,” kata Fagan. Contoh lainnya adalah properti di Fort Worth, Texas, di mana beberapa laporan pada bulan Mei menunjukkan bahwa gedung Burnett Plaza terjual seharga $12,3 juta, kurang dari sepuluh persen dari $137,5 juta yang dibayar hanya tiga tahun sebelumnya.
“Realitas situasinya jauh berbeda,” jelas Fagan, karena laporan media hanya membahas sebagian dari penjualan tersebut. Lelang sitaan hanya untuk pinjaman mezzanine pada properti tersebut, yang biasanya hanya digunakan untuk akuisisi atau proyek pengembangan. Hipotek pertama pada gedung tersebut, yang diperkirakan sebesar $83 juta masih ada untuk gedung tersebut.
“Jadi, sementara penawaran menang adalah $12,3 juta, pembeli juga bertanggung jawab atas hipotek pertama sebesar $83 juta, membawa akuisisi menjadi sedikit lebih dari $95 juta,” kata Fagan. “Ini masih merupakan penurunan tajam dari $137,5 juta dalam tiga tahun, namun 33% masih jauh dari 90% lebih [diskon] yang banyak dilaporkan.”
Bagaimanapun, tidak bisa disangkal bahwa banyak pemilik properti komersial mengalami kesulitan dalam menjaga bangunan mereka terisi.
“Pemilik gedung menghadapi hambatan besar dalam menarik dan mempertahankan penyewa, terutama dalam kategori kantor,” kata Kevan Ventura, seorang kepala di grup real estat firma hukum Goldberg Kohn, kepada Fortune. “Secara sederhana, permintaan penyewa yang berkurang berkontribusi pada pendapatan sewa yang berkurang dan nilai yang berkurang. Mempertahankan hunian penting untuk keberlangsungan keuangan.”
Subscribe to the CFO Daily newsletter to keep up with the trends, issues, and executives shaping corporate finance. Sign up for free.