Pasar properti di AS sekarang lagi bagus buat pembeli. Di April 2026, penjual yang nawarin rumah 47% lebih banyak dari pembeli, menurut data dari Redfin. Kalau pembeli jarang, penjual biasanya coba menonjol dengan nawarin konsesi kayak 2-1 buydown, yaitu potongan bunga sementara yang bikin cicilan rumah lebih murah dua tahun pertama.
2-1 buydown ini menarik waktu bunga tinggi tapi diperkirakan turun. Melissa Cohn dari William Raveis Mortgage bilang, kemungkinan perjanjian damai sama Iran dan turunnya harga minyak bisa bikin bunga mortgage turun.
"Ini waktu yang pas buat nawarin sesuatu yang sementara, karena pembeli nanti bisa refinance dengan bunga lebih bagus," kata Cohn.
Baca lagi: Apa itu konsesi penjual?
Apa itu 2-1 buydown?
2-1 buydown itu perjanjian buat nurunin cicilan rumah dua tahun pertama. Pemberi pinjaman ngizinin penjual, pembangun, atau peminjam bayar duit di depan supaya bunga lebih rendah selama periode itu.
Tahun pertama, bunga yang dibayar peminjam dua persen lebih rendah dari suku bunga catatan. Tahun kedua, satu persen lebih rendah. Tahun ketiga, balik ke bunga normal.
Gimana cara kerja 2-1 buydown?
Mulainya dengan buat perjanjian buydown yang ditandatanganin peminjam dan penjual. Penjual naruh duit subsidi ke rekening escrow. Terus lender pake duit itu buat nutupin sebagian bunga selama dua tahun pertama.
Bunga di surat utang gak berubah, dan peminjam harus memenuhi syarat pinjaman dengan pembayaran penuh. Contohnnya, pinjaman 30 tahun dengan $400.000 dan bunga 6,5%, cicilan pokok dan bunga turun drastis di tahun pertama.
Struktur buydown lainnya
1-0 buydown: Tahun pertama bunga satu persen lebih rendah, tahun kedua balik normal.
3-2-1 buydown: Tahun pertama turun tiga persen, tahun kedua dua persen, tahun ketiga satu persen, tahun keempat balik.
Permanent buydown: Peminjam bayar diskon poin, setiap poin nurunin bunga seumur pinjaman.
Baca lebih: Apa itu diskon poin mortgage?
Siapa yang bayar 2-1 buydown?
Biasanya penjual atau pembangun yang bayar. Menurut HomeLight, buydown bunga termasuk konsesi penjual paling umum di 2025. Lender juga kadang nawarin sebagai promo.
Peminjam bisa bayar sendiri, tapi mungkin gak terlalu berguna karena cuma bayar bunga di muka. Lebih umum peminjam beli permanent buydown.
Berapa biaya 2-1 buydown?
Biaya di depan sama dengan hemat bunga selama dua tahun. Untuk pinjaman $400.000 dengan bunga 6,5%, biayanya sekitar $9.100. Penjual sering nutupin biaya ini ganti nurunin harga.
Kapan 2-1 buydown masuk akal?
Cocok kalau kamu pikir bunga bakal turun dalam beberapa tahun. Kamu bisa nikmatin cicilan murah dulu, trus refinance sebelum bunga naik. Ini juga membantu kalau penghasilan kamu naik atau pengeluaran tinggi sementara. Tapi pastikan kamu sanggup bayar cicilan penuh tahun ketiga.
2-1 buydown biasanya lebih bagus kalau penjual yang bayar. Kalau kamu bayar sendiri, lebih baik pakai duit itu buat DP.
2-1 buydown vs. permanent buydown—mana yang lebih baik?
2-1 buydown bagus kalau penjual bayar dan kamu perlu istirahat dari cicilan tinggi. Atau kalau kamu rencana refinance dalam dua taun. Permanent buydown lebih oke kalau kamu pegang pinjaman jangka panjang.
"Permanent buydown cuma masuk akal kalau kamu yakin ini dasar siklus bunga," kata Cohn. "Kalau kamu refinance tahun depan, itu mubazir." Timbang juga apakan DP lebih besar lebih menguntungkan.
FAQ Buydown Sementara vs. Tetap
Apakah 2-1 buydown worth it? Tergantung siapa yang bayar dan rencana kamu. Kalau penjual bayar, atau penghasilan naik, ini bagus pers.
Bisa penjual bayar 2-1 buydown? Bisa. Penjual, pembangun, atau lender sering bayar buat narik pembeli.
Apa yang terjadi dengan dana buydown kalau refinance awal? Duit sisa biasanya dipake buat lunasin pokok pinjaman, tapi tergantung perjanjian.