Krisis perumahan di Amerika memiliki banyak aspek. Calon pembeli rumah enggan membeli dengan tingkat suku bunga hipotek dan harga rumah yang melambung tinggi—dan dengan alasan yang sama, pemilik rumah saat ini enggan untuk menjual. Namun, ada juga kekurangan besar dalam perumahan; AS kekurangan 3 hingga 6 juta rumah.
Dan untuk memperburuk situasi, terjadi perlambatan dalam konstruksi perumahan baik single-family maupun multi-family, menurut data Biro Sensus AS yang dirilis pada Selasa. Memang, pembangunan rumah single-family mengalami penurunan pada bulan Maret karena “para pembangun mulai mengantisipasi bahwa tingkat suku bunga hipotek kemungkinan akan tetap tinggi jauh lebih lama dari yang sebelumnya dipikirkan,” menurut Zillow. Pada hari Rabu, tingkat suku bunga hipotek tetap 30 tahun berada pada level tertinggi dalam lima bulan sebesar 7,43%. Ini merupakan penurunan terbesar dalam satu bulan dalam konstruksi rumah baru sejak April 2021, menurut data Biro Sensus AS.
Sejumlah faktor telah menyebabkan angka konstruksi baru melambat, sepakat para ahli industri. Dan hal ini tidak semata-mata karena konsumen—ada beberapa faktor pasar yang telah memaksa para pembangun untuk mengurangi laju pembangunan baru.
“Pada saat kita mengalami kekurangan pasokan perumahan, kenyataannya adalah bahwa dengan tingkat suku bunga hipotek yang tinggi dan pasar kerja yang tidak pasti, banyak orang yang ingin membeli rumah tidak dapat melakukannya,” kata Ryan Hoover, CEO Ceed Civil Engineering, yang mengkhususkan diri dalam konstruksi rumah baru, kepada Fortune. “Jadi dari perspektif seorang pembangun, tidak masuk akal secara ekonomi untuk meningkatkan pembangunan rumah yang tidak akan terjual dalam waktu dekat.” Selain itu, biaya material kembali naik, dan pajak kayu diharapkan akan naik pada musim panas ini, katanya.
Lebih sulit bagi pembangun untuk menemukan opsi pembiayaan yang lebih terjangkau untuk pembangunan baru, kata Kori Sassower, kepala tim dan agen real estat dengan Compass yang fokus pada konstruksi baru, kepada Fortune. Juga, lahan yang tersedia untuk dibeli untuk konstruksi baru lebih sedikit daripada tahun-tahun sebelumnya, yang mendorong lebih banyak pembangun untuk membeli dan merobohkan rumah-rumah yang sudah ada, tambahnya.
“Pada akhirnya, pembangun tidak menahan diri karena mereka tidak percaya bahwa permintaan ada,” kata Sassower. “Masalahnya adalah mereka tidak memiliki pasokan yang cukup dan pembiayaan membuat pembangunan menjadi tidak terjangkau.”
Konstruksi rumah single-family melambat, namun mereka masih 21,2% lebih tinggi dari kecepatan tahun lalu, menurut Zillow. Namun, bangunan multi-family berkinerja lebih buruk: Konstruksi bangunan dengan setidaknya lima unit turun 20,7% pada bulan Maret dan 43,7% dari tahun sebelumnya, menunjukkan analisis Zillow.
Penurunan angka konstruksi akan memiliki efek jangka panjang dan pendek pada pasar perumahan. Secara langsung, penurunan angka konstruksi berarti tingkat persediaan yang lebih rendah—mencegah penurunan harga rumah yang diinginkan para pembeli. Sejak dimulainya pandemi, harga rumah telah melonjak, yang membuat sangat sulit bagi pembeli baru untuk masuk ke pasar. Memang, stok rumah yang ada untuk dijual tetap 36% di bawah level sebelum pandemi dan nilai rumah meningkat lebih cepat bulan ini bila dibandingkan dengan Maret 2023, menurut Zillow.
Penurunan konstruksi juga akan berdampak pada pasar tenaga kerja lokal karena proyek-proyek yang dimulai semakin sedikit, kata Ryan Reich, pengembang real estat dan chief investment officer Mountain Shore Properties, kepada Fortune. Dengan kata lain, proyek baru yang lebih sedikit berarti pekerjaan konstruksi yang lebih sedikit.
“Pada jangka panjang, ketika permintaan akhirnya meningkat—dari penurunan suku bunga atau peralihan lambat dari hipotek yang ada ke hipotek yang lebih tinggi—akan menimbulkan tekanan ke atas pada harga karena dibutuhkan beberapa tahun bagi pasokan perumahan untuk tersedia untuk memenuhi permintaan,” kata Reich.
Untuk mengatasi tingkat suku bunga hipotek dan harga rumah yang tinggi, pembangun telah meningkatkan insentif untuk membujuk calon pembeli untuk benar-benar melakukan transaksi.
“‘Insentif’ adalah istilah besar untuk diskon, dan yang sedang kita lihat di sana adalah apa yang menciptakan keunggulan kompetitif untuk pasar rumah baru,” kata Devyn Bachman, wakil presiden senior riset dengan John Burns Research and Consulting, sebelumnya kepada Fortune. Pembelian suku bunga hipotek, istilah industri untuk suku bunga hipotek yang didiskon, adalah insentif paling “diinginkan dan paling efektif” yang ditawarkan di pasar rumah baru saat ini, katanya.
Lebih lanjut, 22% pembangun menurunkan harga mereka bulan ini, menurut Zillow, lebih menarik bagi para pembeli. Potongan harga rata-rata adalah 6%. Namun, bagi sebagian pembeli, itu masih belum cukup.
“Pada jangka panjang, akan terjadi pergeseran ke solusi perumahan alternatif,” kata Hoover. Di perusahaannya, satu hal yang mereka lihat adalah peningkatan permintaan untuk merancang rumah kontainer pengiriman, “yang menunjukkan bahwa pembeli mencari alternatif untuk pasar perumahan tradisional.” Berlangganan newsletter CFO Daily untuk mengikuti tren, isu, dan eksekutif yang membentuk keuangan perusahaan. Daftar secara gratis.