Mendapatkan persetujuan untuk pinjaman HELOC atau ekuitas rumah tidak mudah. Hampir setengah aplikasi ditolak. Kredit yang buruk, rasio utang-pendapatan yang tinggi, atau jumlah hipotek yang masih besar bisa jadi penyebab penolakan.
Jika kamu ditolak, coba bayar lebih banyak cicilan hipotek, perbaiki skor kredit, dan lunasi utang. Ini bisa meningkatkan peluangmu saat mengajukan ulang.
Opsi pembiayaan lain seperti pinjaman personal, kartu kredit, atau perjanjian ekuitas bersama bisa dipertimbangkan jika kamu baru ditolak.
Pinjaman ekuitas rumah atau HELOC adalah cara baik untuk dapat dana. Dana ini bisa untuk melunasi utang berbunga tinggi, renovasi rumah, atau biaya besar lainnya.
Tapi dapatkan pinjaman kedua lebih sulit daripada pinjaman pertama. Ini karena pemberi pinjaman mengambil risiko lebih besar. Sekitar setengah aplikasi tidak disetujui – lebih banyak daripada tingkat penolakan pinjaman pertama.
47,59%
Tingkat penolakan aplikasi HELOC di kuartal keempat tahun 2024.
Sumber: Home Mortgage Disclosure Act
Pertama, cari tahu kenapa aplikasimu ditolak. "Pemberi pinjaman akan beri tahu alasannya, tapi kamu mungkin harus tanya dulu," kata Tom Hutchens dari Angel Oak Mortgage Solutions. "Cari tahu alasannya dan lihat apakah ada cara untuk mengatasi halangan itu."
Persyaratan Umum:
- Skor Kredit: Minimal 640 atau lebih.
- Kepemilikan Ekuitas: Paling tidak 15-20% ekuitas di rumah.
- Rasio Utang-Pendapatan: Di bawah 43%.
- Rasio CLTV Gabungan: Tidak lebih dari 80-85%.
- Pendapatan: Harus stabil dan cukup untuk memenuhi semua kewajiban.
Peminjam yang berhasil biasanya punya skor kredit tinggi dan utang sedikit, termasuk sisa hipotek yang relatif kecil.
Pemberi pinjaman hitung jumlah yang bisa dipinjam dengan rasio CLTV. Rasio ini bandingkan total pinjaman yang dijamin properti dengan nilai taksirannya. Biasanya, CLTV maksimal 80% untuk minimalkan risiko.
Jika hipotekmu masih besar, ini bisa jadi masalah. "Setelah penilaian [rumah] selesai, mungkin ditemukan tidak cukup ekuitas untuk dapat HELOC dengan CLTV 80%," jelas Hutchens. Beberapa pemilik rumah mungkin menghadapi tantangan jika uang mukanya kecil, belum banyak melunasi hipotek, atau nilai properti tidak naik banyak.
"Jika tidak cukup ekuitas di rumah, itu akan sulit diperbaiki," kata Hutchens. Jika masalahnya pada penilaian, kamu bisa minta penilaian kedua dari penilai lain. Atau, minta penilai pertama mengulang jika ada kesalahan dalam laporannya.
Jika kepemilikan ekuitasmu kurang, tunda dulu rencanamu dan usahakan tingkatkan ekuitas. Bayar hipotek lebih cepat atau lakukan perbaikan rumah untuk tingkatkan nilai rumah (jika mampu).
Jika ekuitasmu tidak cukup untuk jumlah dana yang kamu mau, atasi masalah dari sudut lain: Sesuaikan jumlah pinjaman yang diminta. Pertimbangkan minta pinjaman atau batas kredit yang lebih kecil – yang sesuai dengan batas CLTV pemberi pinjaman. Kamu juga bisa terima suku bunga (APR) yang lebih tinggi. Dengan fleksibel pada syarat-syarat ini, kamu mungkin bisa bantu kurangi risiko bagi pemberi pinjaman, sehingga aplikasimu lebih mudah disetujui.
Menggunakan kalkulator ekuitas rumah online bisa bantu tentukan berapa banyak kamu mungkin bisa pinjam. Informasi ini membantumu hitung pinjaman yang sesuai dengan anggaranmu secara realistis. Dengan informasi ini, kalkulator akan memberitahu anda seberapa besar pinjaman ekuitas rumah yang bisa anda peroleh.
44,6%
Persentase properti residensial yang terdaftar hipotek pada Q4 2025 yang "kaya ekuitas": Total pinjaman tersisa tidak lebih dari setengah nilai pasar estimasinya.
Sumber: ATTOMJika nilai kredit (credit score) anda 700 atau lebih, posisi anda bagus untuk disetujui mendapat HELOC atau HELoan. Rata-rata nilai kredit peminjam HELOC pada kuartal ketiga 2024 adalah 763, menurut data Home Mortgage Disclosure Act.
"Banyak orang ternyata tidak begitu tahu tentang nilai kredit mereka sendiri," kata Ralph Herrera, seorang Realtor. "Mereka baru perhatian saat mungkin sudah terlambat. Perencanaan sedikit lebih awal sangat membantu."
Jika nilai kredit anda jadi alasan penolakan, periksa laporan kredit anda untuk mencari kesalahan yang bisa mempengaruhi skor. Ajukan disput jika ada ketidakakuratan. Tingkatkan peluang disetujui dengan bayar utang, tepat waktu bayar cicilan, dan hindari buka akun kredit baru.
Pelajari lebih lanjut: Tingkatkan nilai kredit anda.
Saat mengajukan pinjaman ekuitas rumah, pemberi pinjaman akan periksa rasio utang-pendapatan (DTI) anda. Ini adalah persentase pendapatan bulanan yang dipakai untuk bayar utang bulanan rutin.
DTI tinggi bisa jadi halangan besar untuk disetujui HELOC. Kebanyakan pemberi pinjaman mencari rasio DTI tidak lebih dari 43%. Median DTI peminjam HELOC adalah 41,45% di Q3. "Dengan nilai properti yang tinggi, jika seseorang beli rumah beberapa tahun terakhir dan suku bunganya lebih tinggi, maka peminjam bisa mengalami tantangan DTI," jelas Hutchens.
Untuk perbaiki peluang, kurangi utang yang ada dengan lunasi pinjaman dan kartu kredit berbunga tinggi. Tingkatkan pendapatan dengan kerja sampingan atau minta kenaikan gaji juga bisa turunkan DTI.
Jika satu pemberi pinjaman tolak anda, jangan menyerah. Coba ajukan ke pemberi pinjaman lain, karena kriteria mereka beda-beda. Anda bisa cari pemberi pinjaman yang izinkan CLTV lebih besar (misal, 85% atau 90%).
"Ada banyak program pinjaman dan HELOC yang berbeda," kata Hutchens. "Bahkan, produk ini sangat dicari sekarang. Ada likuiditas di pasar, artinya banyak investor tertarik memiliki HELOC."
Jika ingin ajukan lagi ke pemberi pinjaman yang sama, ingat untuk tunggu beberapa lama. Periode tunggu bervariasi, minimal sebulan hingga enam bulan, tergantung alasan penolakan. Semakin lama semakin baik – jika anda gunakan waktu itu untuk perbaiki profil keuangan, nilai kredit, atau riwayat kerja.
$204.000
Jumlah ekuitas rata-rata yang bisa diakses pemilik rumah pemegang hipotek – yaitu, yang bisa dipinjam sambil mempertahankan kepemilikan 20% ekuitas di rumah.
Sumber: ICE Mortgage MonitorMemperbaiki keuangan butuh waktu. Jika terburu-buru, mungkin lebih baik pertimbangkan alternatif selain pinjaman ekuitas rumah. Beberapa yang umum:
- Pinjaman pribadi tidak memerlukan jaminan, jadi anda tidak risiko gunakan rumah sebagai agunan. Cicilan bulanannya tetap. Dana juga bisa lebih cepat dan mudah didapat, bahkan ada yang cair hari sama. Namun, bunganya sering lebih tinggi dan jangka waktunya lebih pendek daripada HELOC.
- Cocok untuk: Butuh uang cepat dan ingin cicilan bulanan yang pasti.
- Kartu kredit bisa jadi pilihan bagus untuk biaya kecil dan bisa bantu bangun nilai kredit. Tapi, suku bunga tinggi dan denda keterlambatan membuatnya kurang cocok untuk jumlah besar, karena utang bisa menumpuk cepat. Jika bisa bayar lunas dengan cepat, kartu kredit bisa jadi alternatif HELOC yang membantu.
- Cocok untuk: Pengeluaran lebih kecil atau ingin tingkatkan nilai kredit.
- Perjanjian ekuitas bersama adalah investasi, bukan pinjaman. Anda jual persentase nilai rumah atau kenaikan nilainya ke investor, sebagai ganti sejumlah uang tunai langsung dari perusahaan investasi ekuitas rumah. Anda tidak perlu bayar cicilan pokok atau bunga bulanan dengan cara pinjam seperti ini. Sebaliknya, kamu harus bayar kembali ke investor setelah rumahnya dijual atau pada akhir periode 10 sampai 30 tahun.
Cocok untuk: Jika kamu punya kredit buruk atau utang banyak dan ingin hindari membayar cicilan bulanan.
- Tidak ada bayaran bulanan
- Lebih mudah untuk dapat persetujuan
- Tidak ada bunga
Pinjaman dari teman atau keluarga sering lebih fleksibel dan murah. Jenis pinjaman ini memungkinkan kamu untuk menghindari proses aplikasi dan bahkan mungkin tidak ada bunga, tergantung kesepakatan dengan orang yang kamu pinjam.
Tapi, pastikan kamu buat ekspektasi dan syarat pengembalian yang jelas dari awal, agar tidak ada salah paham dan hubungan tetap baik. Uang yang kamu pinjam juga bisa jadi beban keuangan untuk teman atau keluargamu, terutama jika kamu tak bisa melunasinya.
Cocok untuk:
- Tidak ada proses aplikasi
- Sedikit atau tidak ada bunga
- Pengembalian yang fleksibel
Apakah sulit dapat HELOC?
Hampir separuh pemohon HELOC ditolak karena nilai kredit rendah, ekuitas rumah kurang, atau rasio utang-pendapatan tinggi. Kandidat terbaik biasanya sudah melunasi sebagian besar hipoteknya dan memiliki setengah nilai rumah secara penuh. Nilai kredit di atas rata-rata dan rasio utang-pendapatan yang rendah juga penting untuk dapat pinjaman ekuitas rumah atau HELOC.Apakah pemberi pinjaman cek penghasilan untuk pinjaman ekuitas rumah?
Ya. Pemberi pinjaman butuh salinan W2 atau 1099, slip gaji, dan kadang laporan pajak untuk verifikasi penghasilan. HELOC dan pinjaman ekuitas rumah tidak punya batas penghasilan minimum spesifik, tapi kamu harus memenuhi tingkat rasio utang-pendapatan (DTI) pemberi pinjaman; dokumen ini memungkinkan mereka menghitungnya. Selain itu, kamu harus tunjukkan bahwa penghasilanmu stabil, sebagai bukti kamu mampu bayar cicilan bulanan.Apakah ada inspeksi rumah?
Pemberi pinjaman mungkin memesan inspeksi rumah, tapi ini tidak umum untuk pinjaman ekuitas rumah atau HELOC. Inspeksi rumah mengidentifikasi masalah struktur potensial dan perbaikan lain yang bisa pengaruhi nilai properti.Namun, pemberi pinjaman biasanya membutuhkan laporan penilaian untuk rumahmu. Penilaian ini mengevaluasi nilai pasar rumahmu: Penilai akan pertimbangkan ukuran dan fitur rumah, renovasi/perluasan, dan kondisinya secara keseluruhan; lalu mereka analisis harga jual terbaru rumah sebanding di sekitarnya untuk perkiraan nilai rumahmu. Perkiraan penilaian ini menentukan nilai ekuitas pemilik rumah, yang kemudian mempengaruhi jumlah yang bisa dipinjam.
Semakin banyak, untuk pinjaman ekuitas rumah, pemberi pinjaman gunakan model penilaian otomatis (AUM), meski beberapa mungkin masih butuh penilaian langsung.
Apa nilai kredit minimal untuk produk ekuitas rumah?
Dalam banyak kasus, pemberi pinjaman mengizinkan kamu ambil pinjaman ekuitas rumah dengan nilai kredit di angka 600an, dengan nilai sekitar 620 sebagai standar umum. Tapi, nilai kredit di kisaran ini tidak akan dapat suku bunga paling kompetitif. Mungkin masih bisa cari pemberi pinjaman yang mau bekerja sama jika nilaimu di bawah 620. Tapi biasanya kamu diharuskan punya ekuitas lebih banyak dan utang yang lebih sedikit dibanding penghasilan bulanan.Pelaporan tambahan oleh Maya Dollarhide Mau tau rahasia buat hemat listrik dan bantu Bumi? Gampang banget, kok!
Pertama, cabut kabel dari stop kontak kalo gak dipake. Charger hp, laptop, alat dapur—semuanya tetep narik listrik meskipun cuma standby.
Kedua, ganti bohlam lampu kamu pake LED. Lampu LED lebih terang dan listriknya jauh lebih irit daripada lampu biasa.
Terus, jangan lupa matiin lampu dan AC kalo lagi keluar ruangan. Kebiasaan kecil kaya gini lama-lama bisa ngurangin tagihan listrik kamu loh.
Yuk, kita mulai dari hal-hal sederhana. Kalau semua orang ikut, dampaknya akan besar buat lingkungan dan dompet kita!