Ini adalah tantangan keuangan yang paling sulit: jual dan beli rumah dalam waktu bersamaan. Dari menyiapkan dana hingga negosiasi tanggal serah terima dan merencanakan tempat tinggal sementara, ada banyak hal yang harus dipertimbangkan. Tapi dengan strategi yang tepat, perpindahan dari rumah lama ke rumah baru bisa lebih lancar.
Mungkin tidak mudah, tapi kamu punya beberapa pilihan untuk dipertimbangkan.
Cara paling umum untuk menjual rumah dan membeli yang lain adalah dengan penawaran kontingen. Artinya, penawaran beli kamu bergantung (kontingen) pada penjualan rumah kamu yang sekarang.
Sejujurnya, penjual tidak akan suka dengan kontingensi ini. Jika rumah kamu tidak laku dalam waktu yang ditentukan, kamu bisa membatalkan kesepakatan. Itu bagus untuk kamu, tapi penjual harus cari pembeli lain.
Atau lebih buruk, penjual menemukan pembeli lain sementara kamu masih berusaha menjual rumahmu — dan kamu harus cari rumah lagi dari awal.
Penawaran kontingen juga bergantung pada penyelarasan serah terima rumah lama dan baru, yang tidak selalu mudah.
Ide kontingensi lain: jual-sewa kembali. Ini membutuhkan pembeli yang bersedia dan sabar.
Rencananya adalah menyelesaikan penjualan rumah kamu sekarang dengan perjanjian bahwa kamu akan menyewanya kembali dari pembeli untuk periode waktu tertentu (dan singkat). Dengan cara ini, kamu bisa tinggal di rumah lama sampai kamu membeli rumah baru.
Ini memberikan kamu uang tunai dari penjualan untuk digunakan sebagai uang muka rumah baru. Sementara itu, kamu membayar sewa kepada pembeli, tapi kamu hanya pindah satu kali.
Sekali lagi, ini kecil kemungkinan berhasil di pasar properti yang kompetitif — dan kamu butuh pembeli yang sangat fleksibel.
**Pinjaman jembatan** (*Bridge loans*) dirancang untuk keperluan ini. Ini adalah pinjaman jangka pendek yang membantu membiayai pembelian rumah berikutnya sambil menjual rumah kamu yang sekarang.
Jika kamu tidak mampu membayar uang muka sampai rumah kamu laku, pinjaman jembatan bisa jadi solusi yang bagus. Ini juga memungkinkan kamu hanya pindah satu kali.
Ini contoh dari **Union Bank and Trust**:
Rumah kamu sekarang bernilai $300.000, dan sisa pinjaman hipotek kamu $190.000.
Dengan ekuitas $110.000, kamu dapat pinjaman jembatan senilai $400.000 untuk beli rumah berikutnya.
Kamu bayar cicilan biasa untuk hipotek lama, ditambah bayar bunga saja untuk pinjaman jembatan.
Saat rumah lama terjual, pinjaman jembatan diubah menjadi hipotek biasa untuk rumah baru.
Tidak semua pemberi pinjaman hipotek menawarkan pinjaman jembatan, dan strukturnya bisa bermacam-macam.
“Ini bukan program yang konsisten antar pemberi pinjaman,” kata Bill Banfield dari Rocket Companies tahun lalu saat **Rocket Mortgage mengumumkan penawaran pinjaman jembatan**.
“Kami [di Rocket Mortgage] akan meminjamkan hingga 80% dari nilai properti yang ada, dan kami akan berikan pinjaman hingga $500.000. Ini pinjaman enam bulan dengan hanya bayar bunga selama periode itu,” tambah Banfield.
Syarat pinjaman bisa berbeda-beda, jadi luangkan waktu untuk mencari opsi pinjaman jembatan dari berbagai pemberi pinjaman.
**Hipotek kedua** (*second mortgage*), seperti pinjaman ekuitas rumah, bisa bekerja seperti pinjaman jembatan. Jika kamu punya cukup ekuitas di rumah, kamu mungkin bisa menggunakan **pinjaman ekuitas rumah** untuk uang muka rumah berikutnya.
Tentu saja, kamu perlu **arus kas** dan **rasio hutang-pendapatan** yang memungkinkan kamu membayar cicilan tambahan sampai rumah lama terjual. Ingat, kamu akan membayar hipotek utama dan hipotek kedua secara bersamaan.
Satu peringatan: Pemberi pinjaman mungkin tidak mengizinkan hipotek kedua pada rumah yang sudah dipasarkan. Dalam kasus itu, kamu perlu dapatkan pinjaman ekuitas rumah *sebelum* memasarkan rumah kamu.
Baca lebih lanjut: **Pemberi pinjaman ekuitas rumah terbaik saat ini**
Penjualan terjamin (*guaranteed buyout*) memungkinkan kamu menjual rumah dulu, lalu membeli rumah baru. Misalnya, pembelinya mungkin adalah perusahaan yang menawarkan untuk membeli rumah kamu untuk membantu relokasi kamu. Perusahaan itu kemudian menjual rumah melalui perusahaan pemasaran properti.
Penjualan terjamin lainnya bisa ditawarkan oleh:
Perusahaan “Kami beli rumah jelek dengan tunai”, sering terlihat di iklan papan kecil di pinggir jalan.
***iBuyers***. Ini adalah pembeli tunai “instan” seperti Opendoor, HomeLight, dan Offerpad. Meski penjualannya cepat, biaya yang dikenakan mungkin berarti kamu dapat harga bersih di bawah pasar.
Pembangun rumah baru.
Ada hal baru dalam jaminan pembelian rumah: Beberapa pembangun menawarkan layanan ini untuk pembeli yang ingin **membeli rumah konstruksi baru**.
Ada berbagai risiko di opsi-opsi yang ada. Beberapa kesulitan yang bisa terjadi termasuk:
Memegang dua cicilan rumah sekaligus dan bunga tambahannya, serta harus punya nilai kredit yang cukup baik untuk memenuhi syarat.
Dampak buruk pada rencana jika rumah lama kamu terlalu lama laku (contohnya: pinjaman bridge yang masa berlakunya habis).
Harus menerima harga jual yang lebih rendah untuk rumah lama karena terburu-buru pindah ke rumah baru.
Sekarang kita bahas yang agak jarang. Perjanjian hipotek ‘subject-to’ tidak ilegal, tapi kemungkinan melanggar perjanjian kredit dengan bank.
Begini cara kerja transaksi ‘subject-to’:
Pembeli membayar cicilannya, tapi pinjaman tetap atas nama penjual di bank.
Sertifikat rumah dialihkan ke pembeli, tapi penjual tetap bertanggung jawab atas pinjamannya karena bank tidak diberi tahu.
Kalau pembeli gagal bayar, penjual tetap wajib bayar cicilannya secara hukum.
Jika sisa pinjaman tidak sama dengan harga beli, pembeli bayar selisihnya ke penjual, bisa tunai atau pinjaman kedua.
Ini mirip dengan **pinjaman yang bisa dialihkan**. Tapi, bank tidak terlibat. Hati-hati: Kalau bank tahu ada pengalihan sertifikat, klausa ‘due-on-sale’ dalam perjanjian bisa membuat mereka menagih pelunasan penuh sekaligus.
Ada banyak risiko dalam perjanjian ‘subject-to’, dan hukum tiap negara bagian berbeda. Seperti kata Komisi Real Estate Carolina Utara: “Mengalihkan properti dengan ketentuan mengikuti pinjaman penjual tanpa pemberitahuan ke bank umumnya adalah bentuk PENIPUAN PINJAMAN.” (Huruf besar dari komisi tersebut.)