Pemilik rumah sekarang punya nilai rumah yang sangat tinggi, tapi banyak yang ragu untuk mengambil uang dari situ dengan refinance atau pinjaman kedua. Suku bunga pinjaman rumah yang tinggi bikin pinjaman jadi lebih mahal, dan menambah cicilan bulanan lain terasa berisiko saat anggaran sudah ketat. Karena itu, perjanjian ekuitas rumah (home equity agreement) mulai banyak dilirik. Perjanjian ini janjikan uang tunai tanpa cicilan bulanan, tapi ada pertukaran yang harus diterima.
Intinya, perjanjian ekuitas rumah (HEA) memungkinkan pemilik rumah menerima sejumlah uang tunai hari ini sebagai tukaran dengan memberikan investor bagian dari nilai rumah di masa depan. Alih-alih bayar bunga dan cicilan bulanan, pemilik rumah menyelesaikan perjanjiannya nanti — biasanya saat mereka menjual rumah, melakukan refinance, atau mencapai akhir jangka waktu perjanjian (biasanya 10 sampai 30 tahun).
“Selama puluhan tahun, pemilik rumah yang butuh mengambil ekuitas hanya punya dua pilihan: Jual rumah atau tambah utang,” kata Jeff Glass, CEO dan pendiri perusahaan HEA Hometap. “Investasi ekuitas rumah memberi mereka pilihan ketiga.”
Perjanjian ekuitas rumah kadang disebut perjanjian bagi hasil atau investasi ekuitas rumah. Strukturnya mirip di kebanyakan perusahaan HEA: Pemilik rumah menukar sebagian ekuitas masa depan untuk dapat uang tunai hari ini.
Perlu dicatat: Kamu tidak akan menemukan HEA di pemberi pinjaman hipotek biasa. Perusahaan HEA spesialis di investasi jenis ini dan bekerja langsung dengan peminjam, tanpa perantara. Perusahaan-perusahaan ini termasuk Hometap, Point, Unison, dan Splitero. Seperti produk pinjaman rumah lainnya, disarankan untuk minta penawaran dari beberapa perusahaan untuk bandingkan syaratnya.
HEA biasanya dimulai dengan penilaian rumah untuk tentukan ekuitas yang tersedia. Berdasarkan penilaian itu, investor tawarkan pembayaran sekaligus. Sebagai gantinya, investor tempatkan hak tanggungan pada properti dan berhak atas persentase nilai rumah di masa depan.
Berbeda dengan pinjaman, tidak ada suku bunga tetap dan tidak ada cicilan bulanan yang wajib. Jumlah yang harus dibayar saat penyelesaian tergantung pada seberapa naik atau turun nilai rumah dan berapa lama pemilik rumah pertahankan perjanjiannya.
“Jika nilai rumah turun, jumlah yang harus dibayar pemilik rumah juga ikut turun,” kata Glass.
Kebanyakan HEA berada di bawah hipotek yang ada, artinya pemilik rumah tidak harus refinance hipotek mereka atau kehilangan hipotek berbunga rendah yang sudah mereka punya.
Dengan HEA, kamu bisa dapat jangka waktu 10 sampai 30 tahun dan biaya awal mirip dengan opsi pinjaman ekuitas rumah lain. Total yang akan kamu bayar ke investor HEA bervariasi tergantung perusahaan, tapi dasarnya adalah tarif khusus yang ditetapkan perusahaan dan tercantum jelas di perjanjian HEA-mu.
Misalnya, kamu dan investor HEA setuju tarif 10% dan jangka waktu 10 tahun untuk rumah senilai $500,000. Kamu terima 10% di muka ($50,000), dan investor dapat 10% dari nilai rumah di masa depan di akhir jangka waktu. Begini perhitungannya jika kamu jual rumahmu dalam 10 tahun seharga $700,000:
$700,000 – $500,000 awal = $200,000 ekuitas
$200,000 ekuitas – $50,000 yang awalnya kamu pinjam = $150,000 ekuitas
$150,000 – $70,000 (bagian investor 10% dari nilai rumah) = $80,000
Dalam kasus ini, kamu dapat $80,000 — sebelum menutupi biaya menjual rumah — dan bayar perusahaan HEA $50,000 yang awalnya dipinjam, ditambah bagian mereka $70,000, total $120,000.
Perjanjian ekuitas rumah sering dibandingkan dengan opsi yang lebih dikenal seperti home equity lines of credit (HELOC) dan pinjaman ekuitas rumah, tapi perbedaannya penting.
HELOC adalah garis kredit berputar dengan suku bunga variabel dan wajib cicilan bulanan. Pinjaman ekuitas rumah memberi peminjam uang tunai sekaligus dengan suku bunga tetap dan cicilan bulanan yang bisa diprediksi. Keduanya menambah beban utang pemilik rumah dan biasanya muncul di laporan kredit.
Perjanjian ekuitas rumah tidak butuh cicilan bulanan dan umumnya tidak dianggap sebagai utang tradisional. Fleksibilitas ini bisa menarik bagi pemilik rumah yang ingin hindari meregangkan anggaran bulanan atau mengganggu nilai kredit mereka, atau yang tidak ingin kehilangan hipotek utama berbunga rendah.
Tapi ketiga produk — HEA, HELOC, dan pinjaman ekuitas rumah — punya biaya penutupan yang mirip. Biaya biasa, umumnya 3% sampai 5% dari jumlah pembayaranmu, termasuk penilaian, biaya asal pinjaman, biaya escrow, asuransi dan biaya penelusuran hak milik, dan biaya pencatatan.
Perbedaan terbesarnya adalah soal kepastian. Pinjaman ekuitas rumah paling tidak fleksibel tapi tawarkan kepastian paling besar, sementara perjanjian ekuitas rumah tukar kepastian dengan fleksibilitas. Suku bunga variabel tempatkan HELOC di tengah-tengah.
Pendukung perjanjian ekuitas rumah klaim produk ini bisa berguna dalam situasi tertentu, terutama untuk pemilik rumah yang kaya ekuitas tapi terbatas uang tunainya.
Menurut Glass, pelanggan khas Hometap adalah pemilik rumah lama dengan ekuitas besar yang butuh akses modal tanpa mengambil kewajiban bulanan lagi. Penggunaannya bisa termasuk melunasi utang berbunga lebih tinggi, menutup pengeluaran medis atau keluarga, merenovasi rumah, atau mendanai kesempatan seperti pendidikan atau usaha kecil.
Salah satu tantangan terbesar HEA adalah biayanya tidak jelas di hari pertama. Tanpa suku bunga atau cicilan bulanan, pemilik rumah bisa sulit membandingkannya langsung dengan opsi yang lebih dikenal seperti HELOC atau pinjaman ekuitas rumah.
Ketidakpastian itu sering jadi bagian dari daya tariknya. Tapi itu juga sebabnya penasihat keuangan mendorong pemilik rumah untuk melihat lebih dari tidak adanya cicilan bulanan dan fokus pada bagaimana perhitungannya bisa berjalan seiring waktu.
Bayangkan pemilik rumah dengan rumah senilai $400,000 yang ingin akses $60,000 ekuitas.
Dengan HELOC, anggaplah pemilik rumah pinjam $60,000 dengan suku bunga 8%, masa penarikan dua tahun dan masa pembayaran delapan tahun. Pembayaran selama masa penarikan adalah $400 per bulan, dan selama masa pembayaran, sekitar $828 per bulan. Total yang dibayar kembali kira-kira $91,000, dengan sekitar $31,000-nya adalah bunga.
Sekarang pertimbangkan perjanjian ekuitas rumah. Alih-alih cicilan bulanan, pemilik rumah terima $60,000 di muka dan setuju berbagi sebagian apresiasi nilai rumah di masa depan (misalnya, 30%) dengan investor. Jika rumah naik dari $400,000 ke $550,000 dalam periode 10 tahun yang sama dan perjanjiannya mengharuskan investor terima 30% dari kenaikan itu, bagian apresiasinya adalah $45,000.
Itu akan buat penyelesaiannya kira-kira $105,000 ($60,000 pinjaman + $45,000 bagian ekuitas), sebelum biaya apapun. Dan $105,000 itu? Kamu umumnya akan bayar kembali sekaligus di akhir jangka waktu perjanjian atau saat kamu jual atau refinance rumahmu. Tapi, kamu bisa selesaikan lebih awal dengan beberapa perusahaan HEA dan hemat biaya. Pastikan teliti syarat pembayaran kembali untuk hindari ketidakpastian.
Ketidakpastian HEA inilah yang buat banyak penasihat keuangan hati-hati.
“Yang saya fokuskan adalah total biaya seiring waktu, bukan apakah ada cicilan bulanan,” kata Dave Petso, direktur pelaksana dan penasihat eksekutif di Modern Wealth Management. “Hanya karena tidak ada cicilan bulanan bukan berarti lebih murah. Biasanya berarti biayanya ditunda dan diperbesar.”
Perusahaan perjanjian ekuitas rumah bilang mereka berusaha buat pertukaran itu jelas.
Glass bilang Hometap ajak pemilik rumah lihat beberapa skenario sebelum mereka tanda tangan, tunjukkan bagaimana perubahan harga rumah dan garis waktu berbeda bisa pengaruhi jumlah yang harus mereka bayar. Perusahaan juga sediakan visibilitas berkelanjutan ke perkiraan jumlah penyelesaian melalui dasbor online.
Perjanjian ekuitas rumah tidak diatur dengan cara yang sama seperti hipotek tradisional. Pengawasannya beda tiap negara bagian, dan perlindungannya sering tergantung pada kontrak itu sendiri.
Glass bilang Hometap dukung regulasi dan standar industri yang lebih jelas dan sedang bekerja dengan regulator untuk kembangkan kerangka kerja yang tepat.
Bagi pemilik rumah yang tidak nyaman dengan cicilan bulanan tapi ragu untuk lepaskan ekuitas masa depan, penasihat sering sarankan eksplorasi opsi lain dulu.
Alternatif itu bisa termasuk pinjaman ekuitas rumah tradisional, HELOC lebih kecil, atau tunggu sampai kondisi pinjaman membaik.
Opsi lain? Cash-out refinance. Meskipun opsi ini bisa memaksamu menukar suku bunga hipotek rendah dengan yang lebih tinggi, ini bisa memberimu akses ke uang tunai yang kamu butuhkan dengan cicilan bulanan tetap. Dan tergantung situasi keuanganmu, kamu bahkan mungkin bisa hindari memperpanjang jangka waktu pinjaman, yang buatmu tetap pada jalur tanggal pelunasan yang mirip dengan hipotekmu sekarang.
Perjanjian ekuitas rumah bisa masuk akal untuk beberapa pemilik rumah, tapi bukan solusi satu-untuk-semua. Ini mungkin menarik bagi orang yang butuh uang tunai tapi ingin hindari cicilan bulanan atau menambah utang. Pertukarannya adalah melepas bagian dari nilai rumah masa depan, yang bisa mahal jika harganya naik. Membandingkannya dengan hati-hati dengan HELOC atau pinjaman ekuitas rumah adalah kunci.
Ya. Perjanjian ekuitas rumah biasanya dibayar kembali saat kamu jual rumahmu, lakukan refinance, atau capai akhir jangka waktu perjanjian. Beberapa perjanjian juga izinkan pemilik rumah beli bagian investor lebih awal, meski biayanya tergantung nilai rumah saat itu. Karena pembayaran kembali biasanya terjadi sekaligus, penting untuk pahami bagaimana waktu dan apresiasi mempengaruhi jumlah yang harus kamu bayar.
Perjanjian ekuitas rumah umumnya tidak mempengaruhi nilai kreditmu seperti pinjaman karena tidak distruktur sebagai utang tradisional dan tidak butuh cicilan bulanan. Tapi, perjanjian ini tempatkan hak tanggungan di rumahmu, yang bisa pengaruhi peminjaman atau refinance di masa depan. Gagal patuhi syarat kontrak juga bisa buat komplikasi keuangan, meski nilai kreditmu tidak langsung terpengaruh.
Laura Grace Tarpley mengedit artikel ini.