Menurut Deloitte China, aset-aset di Kawasan Teluk Besar (Greater Bay Area) kemungkinan akan sangat diminati. Ini seiring dengan rencana peluncuran gelombang pertama reksa dana investasi properti (REIT) komersial China dalam dua tahun kedepan.
“Aset GBA kemungkinan akan kelebihan permintaan,” kata Ryan Wu, wakil mitra pengelola untuk layanan perusahaan Tiongkok di Hong Kong dengan Deloitte China. Dia berbicara di Konferensi APREA GBA baru-baru ini tentang pasar C-REIT yang tumbuh cepat, yang baru-baru ini diperluas untuk mencakup properti komersil.
Pada 1 Desember, badan perencana ekonomi utama China, Komisi Pembangunan dan Reformasi Nasional (NDRC), merilis daftar kelayakan yang diperbarui untuk program C-REIT. Daftar itu menambah properti komersial seperti pusat perbelanjaan, hotel, dan gedung perkantoran yang dapat disekuritisasi dan dijual ke investor. Daftarnya sekarang mencakup lebih dari 10 kategori, mulai dari kawasan industri dan pusat data hingga proyek perumahan sewa bersubsidi pemerintah.
Pada konferensi pers baru-baru ini, perwakilan NDRC mengatakan tujuan ekspansi ini adalah untuk “lebih mendorong peran infrastruktur Reits dalam mendukung ekonomi riil”. Hal ini sejalan dengan dorongan China yang lebih luas untuk pembangunan kota berkualitas tinggi, pembaruan perkotaan, dan langkah-langkah untuk meningkatkan konsumsi.
Pilot C-REITs China, juga disebut REIT infrastruktur, diluncurkan pada tahun 2021. Ini memungkinkan dana yang ditawarkan publik untuk berinvestasi dalam aset infrastruktur yang menghasilkan pendapatan dan mendistribusikan hasil kepada investor dari arus kas operasional.
Menurut Cushman & Wakefield, pada akhir bulan lalu, China memiliki hampir 80 C-REITs yang telah mengumpulkan lebih dari 200 miliar yuan (US$28,3 miliar).
“Pasar REIT China telah menunjukkan pertumbuhan yang luar biasa, memperluas nilai pasarnya sekitar 85 persen tahun lalu dan menduduki posisi di antara tiga besar pasar REIT di Asia untuk pertama kalinya pada tahun 2024,” kata Francis Li, direktur internasional dan kepala pasar modal di Greater China untuk perusahaan tersebut.
“Dengan sejarah hanya empat tahun, pasar C-REIT masih relatif muda dibandingkan dengan pasar matang seperti AS dan Jepang. Ini menunjukkan potensi besar untuk pertumbuhan di masa depan seiring pasar menjadi matang dan beragam dengan mencakup lebih banyak investor dan kelas aset.”
Menurut Li, segmen properti dari C-REITs menyumbang 54 persen dari total ukuran penerbitan. Aset infrastruktur di area seperti ritel, perumahan sewa, dan logistik termasuk pendorong pertumbuhan utama.
Menurut Cushman & Wakefield, C-REITs menawarkan pendapatan yang relatif stabil dan membantu mendiversifikasi portofolio. Prospektus untuk REIT properti memproyeksikan hasil dividen rata-rata 5 persen di tahun pertama pencatatan, jauh lebih tinggi daripada obligasi pemerintah.
Sektor ritel telah melihat 12 pencatatan yang mengumpulkan total 30,3 miliar yuan. Joy City Property, yang diambil alih oleh perusahaan induknya Grandjoy Holdings akhir bulan lalu, menerbitkan REIT infrastruktur konsumen pada tahun 2024. REIT ini didukung oleh salah satu pusat perbelanjaan utamanya di daratan Tiongkok dan mengumpulkan total 3,3 miliar yuan.
Dalam laporan Morgan Stanley yang diterbitkan November lalu, pengembang properti China telah beralih dari membangun proyek baru ke fokus pada pendapatan sewa berulang dan biaya pengelolaan properti. Ini terjadi di tahun kelima penurunan pasar properti.
“Dalam jangka pendek, pendapatan berulang dapat mengurangi penurunan pendapatan selama siklus turun properti. Ini mendukung pengembang yang memiliki portofolio sewa besar dengan penurunan pendapatan yang lebih ringan,” kata laporan itu. “Pengembang siap mendapat manfaat dari tema jangka panjang yang muncul ini mengingat portofolio sewa mereka yang besar, tetapi partisipasi dalam penerbitan REIT masih rendah.”
Menurut Wu, di bawah tekanan yang terus berlanjut, pengembang China tidak bisa hanya mengandalkan pinjaman bank. “Mereka membutuhkan saluran keuangan alternatif,” katanya. “Mereka perlu memonetisasi portofolio properti mereka yang ada dengan cara yang lebih efisien.”
“Inilah mengapa REIT penting karena mereka bisa menjadi solusi alternatif,” tambahnya. “[Mereka] diharapkan dapat mengaktifkan aset penghasil pendapatan yang dipegang oleh pengembang dan membantu mereka melepaskan nilai properti.”
Menurut Morgan Stanley, pasar C-REITs diperkirakan akan tumbuh 30 kali lipat menjadi industri senilai US$1 triliun dalam 20 tahun ke depan.
Dahulu kala, hiduplah seorang petani yang sangat rajin. Dia bangun pagi sekali dan bekerja seharian. Suatu hari, dia menemukan seekor burung ajaib di sawahnya. Burung itu bisa bercakap-cakap!