Salah satu alasan terpenting punya rumah adalah untuk bangun ekuitas. Ekuitas rumah adalah salah satu pendorong kekayaan terbesar di AS, menurut data terbaru dari Federal Reserve Board, dan itu aset terbesar untuk banyak pemilik rumah. Tapi agar itu bermanfaat, kamu harus paham cara kerja ekuitas rumah dan cara terbaik menggunakannya.
Ekuitas rumah adalah bagian dari nilai properti yang kamu miliki. Kalau kamu bayar tunai untuk rumah, kamu punya 100% kepemilikan. Tapi kalau kamu pinjam bank, seperti kebanyakan pembeli rumah, kamu bagi kepemilikan dengan pemberi pinjaman, dan ekuitasmu bertambah seiring waktu.
Saat pertama kali beli rumah, ekuitasmu sama dengan uang muka, yaitu jumlah yang kamu bayar tunai di awal.
Misalnya, kalau kamu bayar uang muka 5% untuk rumah $400.000, ekuitas awal kamu adalah $20.000 (yaitu 5% dari $400.000). Kamu akan terus menambah ekuitas di rumah saat kamu bayar cicilan bulanan. Kamu akan capai 100% ekuitas setelah seluruh pinjaman lunas dan rumah sepenuhnya milikmu.
Untuk hitung jumlah ekuitas di rumahmu, ambil nilai rumah saat ini dan kurangi sisa pinjaman hipotek.
Ekuitas Rumah = Nilai properti saat ini – Sisa pinjaman hipotek
Contohnya, kalau nilai rumahmu sekarang $475.000, dan sisa pinjamanmu $300.000, maka ekuitas rumahmu $175.000. Ini artinya kamu punya 36,84% ekuitas rumah, dan masih hutang 63,16%.
Kamu bisa lihat saldo pinjaman di laporan hipotek terakhirmu. Menentukan nilai rumahmu bisa lebih sulit sedikit.
Nilai properti bisa sering berubah, dan biasanya naik seiring waktu. Untuk perkiraan terkini, pakai alat estimasi harga rumah dari situs properti seperti Redfin atau Zillow. Kamu juga bisa atur penilaian rumah profesional, tapi tunggu sampai kamu siap akses ekuitasmu, karena kamu harus bayar untuk penilaian itu.
Kamu punya beberapa pilihan saat siap gunakan ekuitas rumahmu. Tapi, penting diingat bahwa kecuali kamu akses ekuitas dengan jual rumah, menggunakan ekuitas rumahmu mengharuskan kamu membayar kembali uangnya nanti.
Ini cara umum untuk akses ekuitas rumah sambil tetap tinggal di rumah.
Dengan pinjaman ekuitas rumah, kamu terima uang sekaligus dan bayar kembali dengan suku bunga tetap. Kamu bisa ajukan ke kebanyakan pemberi pinjaman hipotek tradisional.
Pinjaman ekuitas rumah biasanya mensyaratkan kamu punya minimal 15% sampai 20% ekuitas, kredit bagus, dan rasio utang-pendapatan (DTI) rendah. Syarat spesifik beda-beda tergantung pemberi pinjaman, tapi biasanya kamu bisa pinjam sampai 85% dari ekuitas yang tersedia dan bayar kembali dalam jangka waktu 5 sampai 30 tahun.
Sebagai hipotek kedua, pinjaman ekuitas rumah dijamin oleh propertimu. Jadi, kalau kamu tidak bisa bayar pinjaman, pemberi pinjaman berhak menyita rumahmu.
Jenis lain dari hipotek kedua adalah HELOC, yang cara kerjanya mirip kartu kredit. Kamu disetujui untuk limit kredit yang bisa kamu akses sesering yang kamu butuhkan selama masa penarikan.
Masa penarikan HELOC bisa sampai 10 tahun dan mungkin hanya perlu bayar bunga kecil saja. Setelah masa penarikan, kamu bayar bunga dan pokok selama 10 sampai 20 tahun masa pembayaran.
“Kalau kamu rencana renovasi, HELOC bisa jadi pilihan terbaik karena fleksibel dalam pengeluaran dan jumlah bayaran per bulan,” kata Pahmela Foxley, wakil presiden peminjaman hipotek di Wasatch Peaks Credit Union, lewat email. “Bayaranmu dihitung dari saldo yang kamu hutang setiap bulan, bukan dari seluruh limit.”
Seperti perusahaan kartu kredit, pemberi pinjaman HELOC biasanya tarik suku bunga variabel, membuat bayaranmu bisa naik turun dengan kondisi pasar. Tidak seperti kartu kredit, rumahmu jadi jaminan, jadi gagal bayar membahayakan tempat tinggalmu.
Cash-out refinance mengganti hipotekmu saat ini dengan pinjaman baru yang lebih besar, dan kamu terima uang tunai lebihnya. Karena ini pinjaman baru, kamu akan dapat suku bunga dan jangka waktu baru juga.
“Cash-out refinance mungkin jadi pilihan kalau hipotek pertamamu bukan dengan suku bunga terendah,” kata Foxley. “Pastikan riset biaya, suku bunga, dan syaratnya untuk yang paling cocok dengan kondisi keuanganmu.”
Membayar cash-out refinance mirip dengan membayar hipotek aslimu. Walau kamu dapat suku bunga lebih rendah, cicilan hipotek bulanan mungkin lebih tinggi karena jumlah pinjaman lebih besar.
Pemilik rumah berusia 62 tahun atau lebih bisa pinjam ekuitas mereka sekaligus, sebagai garis kredit, atau dalam pencairan tetap dengan *reverse mortgage*.
Untuk dapat *reverse mortgage*, biasanya kamu harus punya rumah secara penuh atau sudah melunasi banyak dari pinjaman awal rumah. Tapi, tidak seperti pinjaman ekuitas rumah atau HELOC, kamu tidak perlu membayar cicilan bulanan. Kamu melunasinya setelah pindah, jual rumah, atau meninggal. Ini bisa mahal karena bunga terus bertambah selama pinjaman belum lunas.
Perjanjian ekuitas bersama (*shared equity agreement*), juga dikenal dengan kontrak ekuitas rumah atau investasi ekuitas rumah (HEI), adalah kontrak antara pemilik rumah dan sebuah perusahaan (bukan pemberi pinjaman hipotek biasa). Perusahaan memberikan uang di muka sebagai tukar saham di nilai rumah masa depan.
Pemilik rumah tidak bayar cicilan bulanan. Mereka bayar lunas di akhir kontrak — biasanya dalam 10 sampai 30 tahun. Jumlah pelunasan berdasarkan sebagian pada nilai rumah, yang bisa naik banyak selama bertahun-tahun. Jika pemilik rumah tidak bisa bayar, mereka mungkin dipaksa jual rumah atau berisiko disita.
Perjanjian ekuitas bersama mungkin terlihat menarik karena syarat pendapatan dan kredit lebih longgar. Tapi, opsi ini bisa jauh lebih mahal dibanding metode yang lebih tradisional.
Setelah disetujui untuk salah satu opsi di atas, umumnya kamu bisa gunakan dananya untuk apa saja. Ini beberapa strategi umum:
* Tutup biaya perbaikan rumah
* Lakukan renovasi rumah yang menambah nilai
* Lunasi utang berbunga tinggi
* Tutup pengeluaran darurat besar atau buat dana tabungan darurat
* Bayar biaya pendidikan
Ingat saja, ini bukan uang gratis. Kamu harus mengembalikannya, baik dengan bunga tambahan atau sebagai bagian dari nilai rumah, jadi gunakan dananya dengan bijak.
“Menggunakan ekuitas rumah untuk investasi kembali di properti kamu sering dianggap penggunaan terbaik, karena bisa menaikkan nilai rumah,” kata Foxley.
Dia mencatat, perbaikan rumah tidak dijamin menaikkan nilai rumah. “Setelah renovasi, kamu mungkin tidak dapat kembali nilai itu saat jual rumah — atau hanya sebagian kecil dari biaya renovasi yang kamu keluarkan.”
Bagaimanapun kamu akses ekuitas rumahmu, penting untuk pahami kelebihan dan kekurangannya sebelum memutuskan.
**Kelebihan:**
* **Suku bunga lebih rendah:** Pinjaman ekuitas rumah dan HELOC biasanya punya suku bunga lebih rendah dari opsi pinjaman lain, seperti pinjaman pribadi dan kartu kredit.
* **Fleksibilitas penggunaan:** Umumnya kamu bisa gunakan dana ekuitas rumah sesuka kamu.
* **Manfaat pajak potensial:** Pemilik rumah mungkin bisa mengurangi bunga yang dibayar untuk HELOC dan pinjaman ekuitas rumah jika dananya digunakan untuk beli, bangun, atau perbaikan besar rumah.
**Kekurangan:**
* **Risiko penyitaan:** Karena kamu gunakan rumah sebagai jaminan, penting untuk tepat waktu bayar — kalau tidak, kamu bisa kehilangan rumah.
* **Biaya penutupan dan lain-lain:** Kamu mungkin perlu bayar biaya penutupan mirip dengan hipotek awal, seperti biaya administrasi, penilaian, dan laporan kredit.
* **Pembayaran berubah-ubah:** HELOC, khususnya, punya suku bunga mengambang, jadi pembayaranmu bisa naik seiring waktu.
Kamu membangun ekuitas rumah saat nilai properti naik atau saldo hipotek turun. Investasi dalam perbaikan rumah, melakukan pembayaran ekstra untuk pokok hipotek, atau membiarkan properti apresiasi adalah cara umum untuk menaikkan ekuitas rumah.
Ya, kamu bisa akses ekuitas rumahmu dengan pinjaman ekuitas rumah atau HELOC. Keduanya adalah jenis hipotek kedua, jadi tidak perlu refinance hipotek asli kamu.
Umumnya, ya. Metode pinjam ekuitas umum, seperti HELOC, pinjaman ekuitas rumah, atau *cash-out refinance*, mengharuskan kamu bayar saldo dengan bunga, biasanya melalui cicilan bulanan. Pemilik rumah dengan *reverse mortgage* akan membayar lunas setelah pindah, jual, atau meninggal.
Menggunakan ekuitas rumahmu bisa jadi cara pintar untuk danai proyek yang bisa naikkan nilai properti atau perbaiki kondisi keuanganmu, seperti melunasi utang berbunga tinggi. Tapi, kamu gunakan rumah sebagai jaminan saat meminjam terhadapnya, yang membuatnya berisiko disita jika kamu tidak bisa membayar.
Laura Grace Tarpley menyunting artikel ini. Sejarah Kota Bandung itu sangat menarik! Dulunya, Bandung cuma sebuah hutan dan danau. Waktu zaman kolonial Belanda, kota ini mulai berkembang pesat. Sekarang, Bandung dikenal sebagai kota mode dan pendidikan, banyak universitas bagus di sana. Cuacanya juga sejuk karena letaknya di dataran tinggi. Jangan lupa cobain makanan khasnya seperti batagor dan siomay! Tempat wisata seperti Tangkuban Perahu juga harus dikunjungi.