Biasanya, kalau kamu jual rumah utama kamu, kamu bisa bebas dari bayar pajak untuk keuntungan sampai $500,000 jika kamu lapor pajak sebagai pasangan suami istri. Kalau itu situasi kamu, dan kamu memenuhi syarat untuk mendapatkan keuntungan jangka panjang, kemungkinan besar kamu tidak perlu bayar pajak sama sekali. Kalau kamu lapor sendiri tapi masih memenuhi syarat keuntungan jangka panjang, kamu cuma bisa bebas $250,000. Dalam kasus itu, kamu mungkin harus bayar pajak untuk $230,000 dari keuntungannya.
Tapi, jumlah pajak yang harus kamu bayar bisa sangat beda tergantung situasi kamu dan strategi mengelola pajak yang kamu pakai. Kamu mungkin harus bayar pajak untuk sebagian, semua, atau tidak sama sekali dari keuntungan bersih kamu, tergantung keadaan. Kalau kamu lagi pertimbangkan konsekuensi pajak dari jual rumah, coba diskusi dengan penasihat keuangan.
Pada umumnya, setiap kali kamu jual investasi dengan harga lebih tinggi dari harga beli, kamu harus bayar pajak untuk keuntungannya. Ini berlaku untuk rumah utama kamu, saham, obligasi, dan aset lain. Kalau kamu punya aset itu lebih dari satu tahun, kamu akan kena pajak keuntungan modal jangka panjang sebesar 0%, 15%, atau 20% tergantung penghasilan kamu. Kalau kamu jual aset itu setelah memilikinya kurang dari setahun, keuntungannya ditambah ke penghasilan biasa kamu dan akan kena pajak sesuai dengan tarif pajak penghasilan yang berlaku sekarang.
Kalau kamu untung dari jual rumah utama kamu, ada aturan khusus. Yang utama adalah pengurangan $250,000 untuk yang lapor sendiri dan $500,000 untuk pasangan yang lapor bersama. Pengurangan ini artinya kamu bisa kurangi jumlah tersebut dari keuntungan bersih penjualan. Kamu cuma bayar pajak untuk sisanya, dan kalau tidak ada sisa, kamu tidak bayar pajak.
Bicaralah dengan penasihat keuangan untuk memahami detail pajak dalam situasi kamu sendiri.
Banyak hal tergantung keadaan pribadi untuk urusan pajak penjualan rumah. Ini yang mungkin terjadi dalam empat contoh situasi sederhana:
Situasi Satu: Kamu menikah dan lapor bersama, punya dan tinggal di rumah itu selama dua tahun dari lima tahun terakhir, dan belum pakai pengurangan ini dalam dua tahun terakhir. Dalam kasus ini, semua keuntungan $480,000 akan ditutup oleh pengurangan $500,000 kamu. Kamu tidak perlu bayar pajak.
Situasi Dua: Kamu lapor sendiri, punya dan tinggal di rumah selama dua dari lima tahun terakhir, dan belum pakai pengurangan dalam dua tahun sebelumnya. Kamu bisa kurangi $250,000 dari keuntungan bersih, tapi kamu harus bayar pajak keuntungan modal jangka panjang dengan tarif 15% untuk $230,000. Tagihan pajaknya adalah $34,500.
Situasi Tiga: Kamu punya rumahnya setidaknya setahun tapi belum tinggal di sana selama dua dari lima tahun terakhir atau sudah pakai pengurangan dalam dua tahun terakhir. Kamu tidak bisa kurangi keuntungan sama sekali dan kemungkinan harus bayar pajak keuntungan modal 20% dari $480,000, yaitu $96,000.
Situasi Empat: Kamu belum punya rumahnya selama setahun penuh. Dalam kasus ini, semua keuntungan $480,000 akan ditambahkan ke penghasilan biasa kamu dan dikenakan pajak sesuai tarif pajak penghasilan saat ini. Tarif kamu akan tergantung pada penghasilan lain dan status pelaporan kamu. Tapi, tambahan penghasilan ini kemungkinan akan membuat kamu masuk ke tarif pajak 35%.
Penasihat keuangan bisa bantu kamu gabungkan tujuan pensiun dan perencanaan pajak kamu. Dapatkan kecocokan dengan penasihat fiduciary secara gratis.
Kalau kamu ternyata harus bayar pajak dari jual rumah utama, ada beberapa cara untuk kurangi tagihannya. Pertama, pastikan kamu sudah hitung dengan benar adjusted cost basis saat menghitung keuntungan bersih kamu. Caranya, tambahkan harga beli rumah awal dengan komisi agen dan biaya hukum yang dibayar untuk transaksi ini. Juga tambahkan uang yang sudah kamu keluarkan untuk renovasi, penambahan, atau perbaikan. Sekarang kurangi total ini dari harga jual. Inilah keuntungan bersih kena pajak kamu.
Misalnya, sebagai pelapor tunggal, kamu beli rumah seharga $300,000 15 tahun lalu. Kamu jual baru-baru ini dengan harga $780,000 dan kamu hitung keuntungan bersih $480,000. Sebagai penjual, kamu bayar komisi agen properti 6% sebesar $46,800, ditambah biaya hukum $5,000. Kamu pasang kolam seharga $40,000 beberapa tahun lalu, dan ganti atap seharga $15,000. Jumlah ini, total $106,800, bisa ditambahkan ke harga beli $300,000 untuk menghasilkan adjusted cost basis sebesar $406,800. Sekarang, daripada bayar pajak untuk $230,000, kamu cuma bayar pajak untuk $123,200.
Kalau kamu seorang investor, kamu mungkin bisa pakai kerugian modal untuk menutup keuntungan kena pajak kamu. Misalnya, kalau kamu rugi $50,000 dari jual saham di tahun pajak ini, kamu mungkin bisa kurangi keuntungan modal dari penjualan rumah dengan jumlah yang sama. Ada beberapa syarat, seperti menggunakan kerugian modal jangka pendek untuk menutup keuntungan jangka pendek dulu, dan sama untuk yang jangka panjang. Tapi, kamu mungkin bisa potong tagihan pajak jika punya kerugian modal lain.
Aturan pajak untuk keuntungan dari jual rumah utama kamu kadang berubah. Dulu, kamu bisa tunda bayar pajak keuntungan. Tapi, opsi itu sudah tidak ada lagi dan diganti dengan sistem pengurangan seperti sekarang. Strategi lain untuk menunda keuntungan, menggunakan pertukaran like-kind, cuma berlaku untuk properti investasi.
Kamu mungkin bisa dapatkan pengurangan keuntungan sebagian jika memenuhi syarat tertentu, misalnya kamu atau pasangan kamu dipindahkan ke tempat kerja yang jaraknya minimal 50 mil lebih jauh dari tempat kerja sebelumnya. Masalah kesehatan, perceraian, dan pengangguran juga bisa membuka peluang untuk pengurangan sebagian.
Pertimbangkan untuk bicara dengan penasihat keuangan fiduciary jika kamu ada pertanyaan tentang keadaan pribadi kamu.
Kamu bisa hindari bayar pajak sama sekali untuk keuntungannya jika kamu sudah menikah, sudah tinggal di rumah itu setidaknya dua dari lima tahun terakhir, dan belum pakai pengurangan $500,000 untuk keuntungan modal rumah utama dalam setidaknya dua tahun. Kalau kamu lajang, kamu mungkin harus bayar pajak untuk setidaknya sebagian keuntungan. Tapi, banyak faktor lain selain status pernikahan, lama tinggal di rumah, dan penggunaan pengurangan sebelumnya juga bisa berpengaruh. Tergantung detailnya, kamu bisa bayar dari nol sampai banyak sekali.
Kamu tidak perlu hadapi kerumitan mengelola pajak penjualan rumah sendirian. Seorang penasihat keuangan bisa kasih wawasan. Alat gratis SmartAsset mencarikan kamu hingga tiga penasihat keuangan di daerah kamu, dan kamu bisa wawancara calon penasihat itu tanpa biaya untuk memutuskan mana yang cocok. Kalau kamu siap cari penasihat yang bisa bantu kamu capai tujuan keuangan, mulai sekarang.
Kalkulator Pajak Keuntungan Modal SmartAsset memudahkan penghitungan pajak keuntungan modal jangka panjang dan pendek.
Selalu siapkan dana darurat untuk jaga-jaga kalau ada pengeluaran tak terduga. Dana darurat harus cair – di dalam rekening yang tidak berisiko fluktuasi signifikan seperti pasar saham. Kerugiannya adalah nilai uang tunai cair bisa tergerus inflasi. Tapi rekening dengan bunga tinggi memungkinkan kamu dapatkan bunga majemuk. Bandingkan rekening tabungan dari bank-bank ini.
Foto: ©iStock.com/thepalmer