Apa hubungan antara inflasi dan tingkat hipotek? Menurut para ahli pasar perumahan, banyak hal. Pada pekan ini, rilis Indeks Harga Konsumen untuk Februari menunjukkan inflasi meningkat 3,2% selama 12 bulan terakhir. Pasar dan para ahli sebelumnya memperkirakan angka tersebut sekitar 3,1%.
Secara historis, ketika inflasi naik dan turun, tingkat hipotek cenderung mengikuti. “Meskipun laju pertumbuhan inflasi telah melambat belakangan ini, tingkat hipotek masih sangat tinggi karena pasar hipotek masih mengalami tekanan,” kata Logan Mohtashami, analis utama di HousingWire.
Inflasi yang lebih rendah dan pemotongan suku bunga dari Federal Reserve seharusnya membantu menurunkan tingkat hipotek tahun ini. Namun, data inflasi yang tidak menentu bisa menjadi hambatan lain dalam mencapai tujuan tersebut.
Inflasi membuat barang dan jasa dasar lebih mahal dan menyebabkan nilai dolar – serta daya beli Anda – menurun. Meskipun inflasi tidak memiliki pengaruh langsung pada tingkat hipotek, itu memengaruhi pasar obligasi di mana tingkat hipotek ditentukan. Inflasi tinggi mengurangi permintaan investor terhadap obligasi berbasis hipotek, menyebabkan harga obligasi tersebut turun dan tingkat hipotek naik.
“Inflasi yang mereda akan membuat tingkat hipotek ikut mereda, meskipun tidak selalu dengan kecepatan atau kedalaman yang sama…” kata Keith Gumbinger, wakil presiden situs hipotek HSH.com.
Inflasi dikendalikan oleh kebijakan moneter Federal Reserve, terutama melalui penyesuaian tingkat dana federal. Untuk meredakan tekanan inflasi dan melambatkan ekonomi, Federal Reserve telah menaikkan suku bunga sebanyak 11 kali selama dua tahun terakhir, membantu menurunkan inflasi dari puncaknya pada 9,1% di tahun 2022.
“Strategi kenaikan suku bunga yang agresif juga telah memberikan dampak tidak langsung namun signifikan pada pasar hipotek, menyebabkan tingkat suku pinjaman rumah melonjak ke level rekor.”
Secara keseluruhan, tingkat hipotek dipengaruhi oleh berbagai faktor pasar, seperti inflasi dan imbal hasil obligasi, serta faktor-faktor keuangan pribadi, seperti skor kredit dan pendapatan Anda.
“Jika inflasi mereda, begitu juga tingkat hipotek, meskipun tidak selalu dengan kecepatan atau kedalaman yang sama, karena ada faktor lain yang berkontribusi pada tingkat akhir yang diterima konsumen,” kata Keith Gumbinger, wakil presiden situs hipotek HSH.com.
Meskipun inflasi memengaruhi pasar hipotek, tidak ada korelasi linear dengan harga rumah. Misalnya, harga rumah telah meningkat lebih cepat dari inflasi: Pada Januari 2024, harga rumah naik 5,1% dibandingkan tahun sebelumnya, menurut data dari Redfin.
Selain itu, saat tingkat hipotek tinggi dan permintaan rumah berkurang, terkadang bisa menyebabkan harga rumah turun. Namun, hal itu tidak terjadi dalam pasar saat ini – harga rumah tetap tinggi karena kurangnya persediaan.
“Dan meskipun harga rumah dan biaya sewa sering bergerak seiring, kadang-kadang tidak. Keterjangkauan (atau ketidakmampuan keterjangkauan) pasar perumahan dapat bergantung pada tingkat hipotek, biaya konstruksi, dan banyak variabel lainnya.”
Indeks Harga Konsumen Februari mengukur kenaikan biaya tempat tinggal sebesar 5,7% tahun ke tahun. Menurut Rob Cook dari Discover Home Loans, pengukuran CPI biaya tempat tinggal mencakup tiga komponen: jumlah yang dibayarkan konsumen untuk sewa; biaya penginapan di luar rumah, seperti hotel; dan jumlah yang akan disewakan oleh pemilik rumah.
Dengan kata lain, indeks tempat tinggal dalam laporan inflasi bulanan tidak langsung mengukur perubahan harga rumah dan tidak didasarkan pada nilai rumah secara langsung. Ini mengukur harga perumahan berdasarkan nilai sewa potensialnya (juga dikenal sebagai sewa setara pemilik).
“CPI adalah pengukuran harga keranjang barang dan jasa yang dikonsumsi konsumen,” kata David Wessel, direktur Hutchins Center on Fiscal and Monetary Policy di Brookings Institution. “Ketika nilai rumah saya naik 10%, saya menjadi lebih kaya, tetapi itu tidak meningkatkan biaya keranjang barang dan jasa yang saya konsumsi.”
Tingkat hipotek diprediksi akan turun sepanjang tahun. Sebagian besar otoritas perumahan utama memperkirakan tingkat rata-rata hipotek tetap 30 tahun akan berakhir di sekitar 6% pada akhir 2024, hampir satu persentase poin lebih rendah dari saat ini.
Namun, perkiraan tersebut terkait dengan harapan untuk inflasi yang lebih rendah dan suku bunga federal yang lebih rendah. Sejak awal tahun, telah terjadi beberapa hambatan. Pada bulan Februari, data inflasi dan ketenagakerjaan yang kuat mendorong tingkat hipotek rata-rata kembali di atas 7%. Sejauh ini pada Maret, tingkat suku bunga rata-rata pada pinjaman rumah telah tetap stabil antara 7% dan 7,25%, meskipun tingkat baru-baru ini mulai turun.
Karena data Februari sedikit lebih tinggi dari yang diharapkan (karena kenaikan harga bensin), kita bisa melihat tingkat hipotek naik dalam jangka pendek. Inflasi yang lebih tinggi dapat memperkuat argumen yang beberapa pejabat Fed miliki untuk menunggu lebih lama untuk memotong suku bunga, menurut Wessel.
Jadwal pemotongan suku bunga Fed bergantung pada data ekonomi, terutama inflasi yang lebih rendah dan pasar tenaga kerja yang lebih lemah (menghasilkan pertumbuhan upah yang lebih lambat, tingkat pengangguran yang lebih tinggi, atau keduanya). Tiga laporan inflasi lainnya akan dirilis sebelum pertemuan FOMC 11-12 Juni, yang merupakan waktu ketika banyak ahli memperkirakan Fed akan menerapkan pemotongan suku bunga pertama.
“Fed seharusnya sudah memotong suku bunga. Namun, Juni sekarang adalah perkiraan terbaik,” kata Mohtashami. “Jika data ekonomi melemah atau inflasi turun lebih cepat dari yang mereka pikir, Mei adalah titik awal yang baik.”
Meskipun kita bisa melihat pemotongan suku bunga sebelum musim panas, data dari beberapa bulan terakhir menunjukkan ekonomi yang jauh lebih tangguh dari yang banyak orang harapkan. Selain pasar perumahan, ekonomi tidak menderita di bawah beban suku bunga yang tinggi, menurut Gumbinger, jadi Fed tidak terburu-buru untuk memangkas suku bunga dengan cepat atau drastis.
Terlepas dari kapan Fed memutuskan untuk mulai menurunkan suku bunga, jangan berharap penurunan tingkat hipotek yang langsung atau dramatis.
“Perubahan akan bersifat kecil dan berangsur-angsur,” kata Cook. “Tidak ada yang boleh berharap kembali ke tingkat yang sangat rendah seperti yang kita lihat kembali pada tahun 2020 hingga 2021.”