Peter Hoskins
Koresponden Bisnis, BBC News
AFP via Getty Images
Evergrande pernah menjadi pengembang properti terbesar di Cina
Saham raksasa properti Cina, Evergrande, resmi dicoret dari bursa saham Hong Kong pada Senin setelah lebih dari satu setengah dekade diperdagangkan.
Hal ini menandai sebuah tonggak suram bagi perusahaan yang dahulu merupakan firma real estate terbesar di Cina, dengan valuasi pasar saham melebihi $50 miliar (£37,1 miliar). Itu semua terjadi sebelum kejatuhannya yang spektakuler di bawah beban utang besar yang sebelumnya mendongkrak kenaikan pesatnya.
Para ahli menyatakan pencoretan tersebut adalah hal yang tak terelakkan dan bersifat final.
"Begitu dicoret, tidak ada jalan untuk kembali," ujar Dan Wang, Direktur Cina di konsultan risiko politik Eurasia Group.
Kini, Evergrande lebih dikenal karena perannya dalam krisis yang telah bertahun-tahun membebani ekonomi terbesar kedua di dunia ini.
Apa yang terjadi pada Evergrande?
Hanya beberapa tahun silam, Evergrande Group adalah contoh cemerlang dari miracle ekonomi Cina.
Pendiri dan chairman-nya, Hui Ka Yan, yang berangkat dari latar belakang sederhana di pedesaan Cina, berhasil puncaki daftar orang terkaya di Asia versi Forbes pada 2017.
Kekayaannya sejak itu merosot dari perkiraan $45 miliar pada 2017 menjadi kurang dari satu miliar, kejatuhannya sama luar biasanya dengan kejatuhan perusahaannya.
Pada Maret 2024, Hui didenda $6,5 juta dan dilarang seumur hidup dari pasar modal Cina karena perusahaannya melebih-lebihkan pendapatannya sebesar $78 miliar.
Likuidator juga sedang mengeksplorasi apakah mereka dapat mengembalikan uang tunai untuk para kreditur dari properti pribadi Hui.
Saat kolaps, Evergrande memiliki sekitar 1.300 proyek yang sedang dikembangkan di 280 kota di seluruh Cina.
Kekaisaran yang membentang luas itu juga mencakup produsen mobil listrik dan tim sepak bola paling sukses di Cina, Guangzhou FC, yang dikeluarkan dari liga sepak bola awal tahun ini setelah gagal melunasi cukup banyak utangnya.
AFP via Getty Images
Evergrande pernah memiliki klub sepak bola paling sukses di Cina
Evergrande dibangun dengan $300 miliar (£222 miliar) uang pinjaman, yang membuatnya menyandang gelar yang tidak mengenakkan sebagai pengembang properti paling terbelit utang di dunia.
Kebusukan mulai terjadi setelah Beijing memberlakukan aturan baru pada 2020 untuk mengontrol jumlah yang dapat dipinjam oleh pengembang besar.
Tindakan baru itu membuat Evergrande menawarkan propertinya dengan diskon besar untuk memastikan adanya pemasukan uang guna menjaga bisnisnya tetap bertahan.
Kesulitan memenuhi pembayaran bunga, perusahaan itu segera wanprestasi pada beberapa utang luar negerinya.
Setelah tahun-tahun perselisihan hukum, Pengadilan Tinggi Hong Kong memerintahkan perusahaan untuk dilikuidasi pada Januari 2024.
Saham Evergrande terancam dicoret sejak saat itu karena ditangguhkan dari perdagangan setelah perintah pengadilan.
Pada titik itu, krisis yang melanda perusahaan telah menghapus lebih dari 99% dari valuasi pasar sahamnya.
Perintah likuidasi datang setelah perusahaan tidak mampu menawarkan rencana yang dapat dijalankan untuk melepaskan liabilitas luar negeri senilai miliaran dolar.
Awal bulan ini, likuidator mengungkapkan bahwa utang Evergrande saat ini berada di angka $45 miliar dan bahwa mereka sejauh ini baru berhasil menjual aset senilai $255 juta saja.
Peter Hoskins Mereka juga menyatakan keyakinannya bahwa pembenahan menyeluruh atas bisnis tersebut "akan terbukti di luar jangkauan".
"Pencatatan itu sekarang memang simbolis, tapi ini merupakan tonggak sejarah yang penting," ujar Ms Wang.
Yang tersisa hanyalah kreditor mana yang dibayar dan seberapa banyak yang bisa mereka dapatkan dalam proses kepailitan, kata Professor Shitong Qiao dari Duke University.
Sidang likuidasi berikutnya dijadwalkan berlangsung pada bulan September.
Bagaimana Dampaknya pada Perekonomian Tiongkok?
Tiongkok menghadapi sejumlah masalah besar, termasuk tarif dari Presiden AS Donald Trump, utang pemerintah daerah yang tinggi, belanja konsumen yang lemah, pengangguran, dan populasi yang menua.
Namun, para ahli mengatakan kebangkrutan Evergrande, bersama dengan masalah serius yang dihadapi oleh pengembang lain, telah menjadi pukulan terberat bagi negara itu.
"Kelesuan properti telah menjadi hambatan terbesar bagi perekonomian, dan alasan utama mengapa konsumsi ditekan," kata Ms Wang.
Getty Images
Hui Ka Yan, chairman Evergrande, pernah menjadi orang terkaya di Asia
Ini sangat problematis mengingat industri ini sebelumnya menyumbang sekitar sepertiga dari perekonomian Tiongkok dan merupakan sumber pendapatan utama bagi pemerintah daerah.
"Saya rasa Tiongkok belum menemukan alternatif yang layak untuk menopang perekonomiannya dalam skala yang serupa," kata Professor Qiao.
Krisis properti telah mengakibatkan "pemutusan hubungan kerja secara masif" oleh para pengembang yang dibebani utang berat, ujar Jackson Chan dari platform penelitian pasar keuangan Bondsupermart.
Dan banyak karyawan di industri real estat yang masih bertahan mengalami pemotongan gaji yang signifikan, tambahnya.
Krisis ini juga berdampak besar pada banyak rumah tangga karena mereka cenderung menempatkan tabungannya dalam bentuk properti.
Dengan harga perumahan yang turun setidaknya 30%, banyak keluarga Tiongkok melihat nilai tabungan mereka merosot, kata Alicia Garcia-Herrero, ekonom kepala untuk Asia Pasifik di bank Prancis Natixis.
Ini berarti mereka menjadi lebih enggan untuk berbelanja dan berinvestasi, tambahnya.
Sebagai tanggapan, Beijing telah mengumumkan serangkaian inisiatif yang bertujuan untuk menghidupkan kembali pasar properti, merangsang belanja konsumen, dan mendongkrak perekonomian yang lebih luas.
Inisiatif tersebut berkisar dari langkah-langkah untuk membantu pemilik rumah baru dan mendukung pasar saham hingga insentif untuk membeli mobil listrik dan barang-barang rumah tangga.
Meskipun Beijing telah menyuntikkan ratusan miliar dolar ke dalam perekonomian, pertumbuhan Tiongkok yang sebelumnya sangat pesat telah melambat menjadi "sekitar 5%".
Sementara sebagian besar negara Barat akan sangat senang dengan angka itu, hal ini tergolong lambat untuk sebuah negara yang masih mencatatkan pertumbuhan lebih dari 10% per tahun pada 2010.
Apakah Krisis Properti Sudah Berakhir?
Singkatnya, mungkin belum.
Bahkan saat Evergrande terus menjadi berita utama, beberapa perusahaan properti Tiongkok lainnya masih menghadapi tantangan besar.
Awal bulan ini, China South City Holdings dikenai perintah likuidasi oleh Pengadilan Tinggi Hong Kong, menjadikannya pengembang terbesar yang dipaksa dilikuidasi sejak Evergrande.
Sementara itu, raksasa properti pesaing, Country Garden, masih berusaha mengamankan kesepakatan dengan kreditornya untuk menghapuskan lebih dari $14 miliar utang luar negeri yang belum lunas.
Setelah serangkaian penundaan, sidang likuidasi berikutnya di Pengadilan Tinggi Hong Kong dijadwalkan pada Januari 2026.
"Seluruh sektor properti sedang bermasalah. Lebih banyak perusahaan properti Tiongkok akan kolaps," kata Professor Qiao.
AFP via Getty Images
Para ahli mengatakan pencopotan saham Evergrande dari bursa saham Hong Kong tidak terelakkan
Meskipun pemerintah Tiongkok telah mengambil sejumlah langkah untuk membantu menopang pasar properti dan mendukung perekonomian secara keseluruhan, mereka tidak turun tangan langsung untuk menyelamatkan para pengembang.
Mr Chan mengatakan inisiatif-inisiatif ini tampaknya berdampak positif pada pasar properti: "Kami pikir titik terendah [telah tercapai] dan seharusnya berada dalam pemulihan yang lambat. Namun, kami mungkin tidak mengharapkan pemulihan yang sangat kuat."
Raksasa investasi Wall Street, Goldman Sachs, memperingatkan pada bulan Juni bahwa harga properti di Tiongkok akan terus turun hingga 2027.
Ms Wang setuju, dan memperkirakan bahwa pasar properti Tiongkok yang terpuruk akan "mencapai titik terendah" dalam sekitar dua tahun ketika permintaan akhirnya menyusul pasokan.
Tetapi Ms Garcia-Herrero menyatakannya dengan lebih suram: "tidak ada benar-benar cahaya di ujung terowongan."
Beijing telah mengirimkan "pesan jelas tentang niatnya untuk tidak menyelamatkan sektor perumahan," tambah Ms Wang.
Pemerintah Tiongkok telah berhati-hati untuk menghindari jenis langkah yang dapat mendorong perilaku berisiko lebih lanjut oleh industri yang sudah sangat berutang.
Dan sementara di masa kejayaannya, pasar properti adalah penggerak utama pertumbuhan ekonomi Tiongkok, prioritas Partai Komunis yang berkuasa sekarang berada di tempat lain.
Presiden Xi Jinping lebih fokus pada industri berteknologi tinggi seperti energi terbarukan, mobil listrik, dan robotika.
Seperti yang diungkapkan Ms Wang, "Tiongkok sedang berada dalam transisi yang mendalam menuju era perkembangan baru."