Membeli rumah datang dengan mempelajari kosakata baru yang sepenuhnya, dan salah satu istilah kunci adalah “amortisasi hipotek.” Ini adalah frasa yang terdengar kompleks yang menggambarkan proses sederhana: melunasi rumah Anda dengan pembayaran tetap bulanan selama waktu.
Anda dapat membuat keputusan keuangan yang lebih baik dengan memahami bagaimana amortisasi dan hipotek Anda saling berhubungan. Dari menghemat biaya bunga selama umur hipotek Anda hingga membangun ekuitas rumah, panduan ini membimbing Anda melalui semua yang perlu Anda ketahui — dari dasar-dasar amortisasi dan menggunakan jadwal amortisasi hipotek hingga manfaat tidak terlalu rahasia dari alat bantu seperti kalkulator amortisasi hipotek.
Konten yang disematkan ini tidak tersedia di wilayah Anda.
Dalam artikel ini:
Amortisasi hipotek mengacu pada membayar hipotek dalam angsuran tetap, tetap dari waktu ke waktu. Pemberi pinjaman membagi pembayaran Anda menjadi dua bagian: satu yang mengurangi pokok hipotek — jumlah yang Anda pinjam — dan yang lainnya menutupi bunga pinjaman.
Di tahun-tahun awal hipotek Anda, sebagian besar pembayaran Anda digunakan untuk membayar bunga hipotek. Saat saldo pinjaman menyusut dari waktu ke waktu, jumlah bunga berkurang, dan lebih banyak digunakan untuk mengurangi pokok Anda — meskipun pembayaran bulanan tetap sama. Pergeseran bertahap ini adalah apa yang membuat amortisasi menjadi konsep yang penting. Secara singkat, amortisasi membantu Anda memahami biaya total hipotek Anda — termasuk berapa banyak bunga yang telah Anda bayar hingga saat ini dan berapa banyak lagi yang akan Anda bayar hingga melunasi hipotek Anda.
Jadwal amortisasi hipotek adalah peta jalan untuk melunasi pinjaman rumah Anda. Ini memecah setiap pembayaran yang akan Anda buat selama umur hipotek Anda, menunjukkan secara tepat berapa banyak yang digunakan untuk pokok dan berapa banyak yang menutupi bunga.
Di bagian atas jadwal amortisasi, Anda akan melihat bahwa sebagian besar pembayaran hipotek Anda digunakan untuk membayar bunga (maaf). Namun, ketika Anda terus melakukan pembayaran, persentase dari setiap pembayaran bergeser, dengan lebih sedikit yang digunakan untuk bunga dan lebih banyak untuk pokok (yeay).
Pemberi pinjaman hipotek Anda akan memberikan jadwal amortisasi sebelum penutupan, dan Anda dapat melacaknya melalui laporan atau akun online Anda. Jadwal amortisasi hipotek tidak hanya menunjukkan kepada Anda di mana uang Anda pergi — itu juga melacak kemajuan Anda. Setelah setiap pembayaran, itu mengungkapkan saldo pinjaman Anda yang tersisa, membantu Anda membayangkan bagaimana utang Anda akan menyusut dari waktu ke waktu.
Pikirkan jadwal amortisasi sebagai alat transparansi. Ini memberikan gambaran jelas tentang biaya total Anda, berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk melunasi hipotek Anda, dan bagaimana pembayaran ekstra dapat mengurangi biaya bunga jika Anda memutuskan untuk mempercepat strategi pelunasan Anda.
Jika Anda memiliki hipotek suku bunga tetap, jadwal amortisasi cukup mudah. Jika Anda memiliki hipotek suku bunga variabel (ARM), pembayaran bulanan Anda — termasuk berapa banyak yang Anda bayar untuk pokok dan bunga setiap bulan — akan berubah saat suku bunga Anda berubah.
Sebagai contoh, katakanlah Anda memiliki hipotek suku bunga variabel 5/1. Pembayaran hipotek bulanan Anda akan tetap sama selama lima tahun pertama (itulah “5” dalam “5/1”) dan berubah setiap satu tahun setelah itu berdasarkan suku bunga pasar. Oleh karena itu, pembayaran Anda dan biaya bunga total Anda bisa meningkat jika suku bunga naik. Di sisi lain, Anda bisa melihat pembayaran yang lebih rendah dan penghematan bunga saat suku bunga turun.
Pelajari lebih lanjut: Hipotek suku bunga variabel vs. suku bunga tetap — Mana yang harus Anda pilih?
Tidak ada yang seperti contoh dunia nyata untuk membuat amortisasi hipotek dan membaca jadwal amortisasi hipotek menjadi sangat jelas.
Katakanlah Anda telah melakukan penelitian tentang berbagai jenis hipotek dan mengambil hipotek suku bunga tetap 30 tahun dengan suku bunga 6,5%. Jika hipotek Anda adalah $400.000, inilah tampilan jadwal amortisasi selama lima tahun pertama dan lima tahun terakhir dari hipotek Anda.
Jadwal amortisasi ini memberikan contoh konkret tentang bagaimana persentase bunga dan pokok tiap pembayaran berubah dari waktu ke waktu. Anda juga dapat melihat biaya bunga total Anda di kolom sebelah kanan. Di sini, pinjaman hipotek Anda sebesar $400.000 berakhir dengan menghabiskan lebih dari $900.000 selama 30 tahun — itu $400.000 pokok ditambah $510.177,95 yang dibayarkan sebagai bunga.
Sekarang, katakanlah Anda memutuskan untuk memberikan tambahan $100 setiap bulan untuk pokok untuk melunasi hipotek Anda lebih cepat dan menghemat bunga. Inilah bagaimana hal itu mengubah segalanya. (Anda akan melihat tambahan $100 yang terwakili di kedua kolom pembayaran dan pokok.)
Lihat kekuatan tabel amortisasi? Di sini, Anda dapat melihat bahwa dengan menambahkan $100 ekstra ke pembayaran pokok bulanan Anda, Anda akan melunasi hipotek Anda 38 bulan lebih cepat (wow) dan menghemat $63.917,25 dalam bunga. Dengan cara ini, Anda akan melunasi hipotek Anda lebih cepat dan menghemat ribuan dalam jangka panjang.
Kalkulator amortisasi hipotek adalah salah satu alat paling berharga bagi pembeli rumah dan pemilik rumah. Alat berguna ini menyederhanakan proses memahami pinjaman Anda dengan menunjukkan bagaimana setiap pembayaran memengaruhi pokok, bunga, dan saldo pinjaman Anda secara keseluruhan dari waktu ke waktu.
Anda akan memiliki banyak pilihan online, dan menggunakan kalkulator amortisasi hipotek pilihan Anda sangatlah mudah.
Masukkan detail pinjaman Anda. Ini termasuk jumlah pinjaman, APR, panjang jangka waktu, dan tanggal mulai hipotek. Setelah detail dimasukkan, Anda akan memilih “hitung.”
Periksa jadwal amortisasi. Jadwal akan membuat jadwal amortisasi hipotek yang menunjukkan berapa banyak dari setiap pembayaran yang digunakan untuk bunga dan pokok. Anda juga dapat melihat bagaimana saldo pinjaman yang tersisa Anda berubah setiap bulan.
Cobalah beberapa skenario “what-if”. Banyak kalkulator memungkinkan Anda menambahkan pembayaran tambahan. Misalnya, menambahkan $100 ke pembayaran pokok bulanan Anda bisa menghemat ribuan dalam bunga dan membantu Anda melunasi hipotek bulan hingga tahun lebih awal. Anda juga dapat melihat bagaimana refinancing saldo Anda saat ini dengan suku bunga baru bisa membantu Anda menghemat.
Baik Anda pembeli rumah pertama kali atau mengalihkan hipotek, kalkulator amortisasi hipotek menawarkan kejelasan dan kendali kepada semua orang di pasar hipotek.
Ketika berbicara tentang amortisasi dan hipotek rumah Anda, “big A” bukan hanya istilah teknis — itu adalah alat yang kuat yang membuat Anda memiliki kendali atas kekuatan keuangan dan masa depan Anda.
Ketelusan biaya. Amortisasi menunjukkan secara tepat berapa banyak bunga yang akan Anda bayar selama umur pinjaman Anda dan bagaimana setiap pembayaran mengurangi pokok Anda.
Penghematan bunga. Kalkulator dan jadwal amortisasi hipotek dapat segera menunjukkan bagaimana pembayaran tambahan memengaruhi saldo pinjaman Anda dan jadwal pelunasan.
Pembangunan ekuitas. Kalkulator dan jadwal ini dapat menunjukkan perkiraan ekuitas rumah Anda dari waktu ke waktu. Anda dapat menggunakan ekuitas rumah Anda untuk biaya besar seperti perbaikan rumah atau pendidikan dengan tingkat bunga tradisional yang lebih rendah daripada pinjaman pribadi jika diperlukan.
Keputusan keuangan yang lebih terinformasi. Baik mempertimbangkan refinancing atau menambah sedikit ke pokok setiap bulan, memahami amortisasi memastikan Anda membuat keputusan yang sejalan dengan tujuan keuangan Anda.
Peningkatan kepercayaan diri. Pengetahuan tentang mekanika hipotek Anda bisa menjadi penguat kepercayaan diri yang nyata dan membantu Anda tetap berada dalam kendali atas investasi terbesar Anda.
Gali lebih dalam: Cara melunasi hipotek Anda lebih cepat dengan pembayaran dwimingguan
Pinjaman 5 tahun dengan amortisasi 30 tahun menggabungkan jangka waktu pinjaman yang lebih pendek dengan pembayaran yang dihitung seolah-olah Anda bermaksud melunasi pinjaman selama 30 tahun. Pada akhir 5 tahun, saldo yang tersisa jatuh tempo sebagai pembayaran tunggal, yang dikenal sebagai pembayaran balon, kecuali di-refinance atau dilunasi.
Ya, membayar pokok tambahan mengubah jadwal amortisasi hipotek dengan mengurangi saldo pinjaman lebih cepat. Ini mengurangi jumlah bunga yang akan terakumulasi, mempersingkat jangka waktu pinjaman Anda, dan menggeser pembayaran masa depan sehingga lebih dari setiap pembayaran akan digunakan untuk pokok. Ini adalah cara cerdas untuk menghemat biaya bunga.
Jika Anda membayar tambahan $200 sebulan pada pokok hipotek Anda, Anda akan mengurangi saldo pinjaman lebih cepat. Ini mengurangi total bunga yang akan Anda bayar selama umur pinjaman dan dapat secara signifikan mempersingkat jangka waktu pinjaman Anda. Tabungan total Anda akan bergantung pada beberapa faktor, termasuk jumlah pinjaman, APR, dan panjang jangka waktu.
Artikel ini diedit oleh Laura Grace Tarpley.