Fasa pembongkaran akan segera tiba.
Dengan kerja jarak jauh membuat para karyawan tetap tidak masuk kantor dan tingkat hunian mencapai rekor tertinggi, para pemilik properti komersial berupaya keras untuk menghindari default: dengan meningkatkan ruang mereka untuk menarik penyewa baru, mengubah ruang mereka menjadi apartemen, atau hanya melepas aset mereka. Seorang profesional industri jangka panjang tidak yakin bahwa itu akan cukup.
Saat pasar berkembang, kata Fred Cordova, dari Corion Enterprises yang berbasis di Santa Monica, tidak akan ada ruang untuk semua orang – dan sekitar sepertiga gedung perkantoran adalah spesies yang terancam.
“Akan ada perpecahan… Produk di lokasi yang baik dengan lingkungan yang bagus dan aman akan pulih. Dan kemudian Anda memiliki kelompok lain yang somehow bertahan dan direset dalam harga,” kata Cordova, yang juga merupakan CEO konsultan properti. “Dan kemudian Anda memiliki yang lain yang pada dasarnya tidak berharga – kelas D. Mereka harus dirobohkan. Itu mungkin setidaknya 30% dari semua kantor di negara ini.”
Konversi residensial adalah solusi yang banyak dibicarakan. Dan para optimis telah menyarankan bahwa bantuan federal dalam bentuk subsidi untuk membantu mengubah kantor menjadi apartemen dapat memberikan sedikit bantuan kepada pengembang yang menderita akibat penurunan tajam permintaan ruang kantor – tetapi kemungkinan besar tidak akan cukup untuk mencegah sebagian besar pasar komersial runtuh, baik secara kiasan maupun harfiah.
Tingkat hunian kantor yang mencapai rekor tertinggi mengancam untuk menjatuhkan kota-kota besar ke dalam “siklus kehancuran perkotaan,” di mana penurunan nilai properti menyusutkan basis pajak kota, memotong pendanaan untuk layanan publik penting yang hanya menarik nilai properti lebih jauh. Profesor Columbia Business School Stijn Van Nieuwerburgh, yang dijuluki “nabi kehancuran perkotaan” karena penelitiannya tentang topik tersebut, memberitahu Fortune bahwa kita sudah mendekati “horizon peristiwa” dari lingkaran keuangan publik yang jahat itu.
Namun, ada jalur pelarian sebagian. Para ahli mengatakan bahwa kebijakan publik yang cerdas dapat membantu membuka jalan keluar tanpa melibatkan lingkaran kehancuran. Di Kota New York dan tempat lain, penduduk menghadapi kelebihan ruang kantor bersamaan dengan kekurangan hunian yang parah. Hanya dengan mengonversi luas dari komersial ke residensial terdengar seperti solusi yang mudah – tetapi pemerintah perlu berperan agar hal itu bisa dilakukan.
“Pada akhirnya, saya pikir masalahnya adalah bahwa kami memiliki terlalu banyak kantor dibandingkan dengan kebutuhan masa depan kami, dan banyak tempat memiliki terlalu sedikit hunian. Jadi saya pikir, satu cara atau cara lain, kita harus mengubah sebagian ruang kantor itu menjadi apartemen,” kata Van Nieuwerburgh. “Mungkin sebagian harus dilakukan melalui pembongkaran. Tapi bagus jika kita bisa mengubah sebagian melalui konversi. Itu cara yang ramah lingkungan untuk melakukannya.”
Mengonversi kantor menjadi apartemen bisa sangat mahal. Peraturan zonasi yang mengamanatkan cahaya alami dan udara segar membuat sulit untuk mengadaptasi rencana lantai kantor konsep terbuka besar menjadi apartemen yang sesuai dengan kode. Banyak bangunan yang dibangun selama boom konstruksi tahun 1950-an dan 60-an tidak mampu diubah menjadi hunian. Dan biaya konstruksi yang melonjak memeras margin bagi pengembang yang berpotensi, yang berarti bahwa hanya dengan merobohkan gedung kantor dan menggantikannya dengan apartemen baru sebenarnya seringkali merupakan pilihan yang lebih murah, kata Cordova.
“[Kami dulu terlibat dengan] konversi yang biayanya $75 hingga $150 per kaki. Sekarang, tarif pasar adalah $350. Untuk mewah berkelas atas, itu $450. Model ekonomi sangat menantang untuk konversi,” kata Cordova. “Cara melakukannya adalah dengan pemerintah memberikan subsidi untuk konversi… pemerintah perlu memberikan subsidi biaya sekitar 20%.”
Upaya tersebut telah dimulai: administrasi Biden mengalokasikan $35 miliar dalam pinjaman dengan tingkat bunga di bawah pasar untuk membantu pengembang dengan konversi semacam ini musim gugur lalu, dan Wali Kota NYC Eric Adams memberikan lampu hijau kebijakan untuk melonggarkan aturan kelayakan konversi musim gugur lalu. Jika negara bagian dan pemerintah daerah mulai mendorong program mereka sendiri, itu bisa membuat hasil akhirnya sepadan bagi pengembang. Namun, bahkan dengan insentif yang menggoda, Cordova memprediksi bahwa hampir ⅓ dari semua gedung komersial hanya tidak akan bertahan melalui penurunan permintaan kantor, sebuah tren yang ia sebut “reset besar.”
“Perubahan evolusioner tidak terjadi perlahan – itu terjadi ketika terjadi. Bukan yang terkuat yang bertahan, tetapi yang paling dapat beradaptasi yang bertahan,” kata Cordova. Berlangganan newsletter CFO Daily untuk mengikuti tren, isu, dan eksekutif yang membentuk keuangan perusahaan. Daftar gratis.